Quando se quer fazer um empréstimo é possível usar de garantias imobiliárias para isso, entre as mais comuns estão a alienação fiduciária e a hipoteca.
Elas possuem várias diferenças fundamentais em seus formatos, você conhece as diferenças entre essas duas formas de garantia?
Alienação fiduciária
Consiste em passar a propriedade do bem para o credor com fins de garantia, ficando o credor na propriedade deste imóvel até que seja paga a obrigação.
O credor fiduciário passa a ter a posse indireta do bem, enquanto que o devedor permanece com a posse direta, na qualidade de depositário.
A alienação fiduciária pode ser usada por qualquer pessoa física ou jurídica, não sendo privativa de bancos e instituições financeiras.
Não é possível ter mais de uma alienação fiduciária no mesmo imóvel.
Ao final do pagamento da dívida é feita a reversão da alienação e o bem passa a pertencer integralmente ao devedor.
Caso, ao contrário, a dívida não seja paga há a consolidação da propriedade para o credor fiduciário.
A satisfação do crédito pode ser exigida de forma extrajudicial, não sendo necessário acionar o judiciário, tornando a alienação fiduciária extremamente atrativa.
Além disso, nessa modalidade, como o bem já está em nome do credor, este não fica atrás de créditos trabalhistas e tributários em caso de insolvência do devedor.
Diante dessas vantagens, a alienação fiduciária tende a diminuir a carga de juros, pois diminui as chances de a dívida não ser paga.
Se torna, assim, uma modalidade de garantia atrativa tanto para quem precisa recorrer ao empréstimo, quanto para quem oferece o aporte financeiro.
Não há exigência legal de escritura pública para a formalização da alienação, contudo, deverá ser registrada na matrícula do imóvel para ter validade.
Hipoteca
A hipoteca, por sua vez, embora sirva como garantia não transmite a propriedade ao credor.
Nesta modalidade, o devedor retém o bem, apenas gravando-o para garantia de uma obrigação.
Pode o devedor, portanto, vender ou dar o bem a terceiros ou mesmo oferecê-lo como garantia ao pagamento de outra dívida sua ou de terceiros.
Vale ressalvar que o credor não perde a garantia, caso o bem seja alienado.
Com o pagamento integral da dívida o devedor deve solicitar a baixa do registro de hipoteca no registro de imóveis, mediante comprovação da quitação.
Por outro lado, em não sendo paga a dívida, será necessário ajuizar demanda judicial para que apurar o saldo devedor e então executar a garantia.
Somente após a apuração do saldo é que o imóvel hipotecado será alienado em hasta pública.
Com a arrematação do bem, o novo adquirente deve promover a desocupação do imóvel também por vias judiciais.
Ao contrário do que ocorre no caso da alienação fiduciária, o credor hipotecário não tem preferência sobre os demais credores em caso de falência, mesmo porque, como já dito, pode haver mais de uma hipoteca ou outra forma de garantia no mesmo imóvel.
A hipoteca deve ser feita por meio de escritura pública e levada a registro no cartório de Registro de Imóveis.
Tanto para a efetivação quanto para a baixa dessas e outros tipos de garantias imobiliárias as partes devem buscar o auxílio de assessoria especializada, evitando assim problemas futuros.
Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada
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