O que é usucapião?

 A usucapião é uma forma de regularização imobiliária que permite às pessoas que não têm o título de propriedade do imóvel, mas têm sua posse, de conseguir o devido título de propriedade, desde que preenchidos os requisitos exigidos legais.

Confira os requisitos legais para obter a usucapião clicando aqui.

O procedimento da usucapião pode ser feito de modo judicial ou extrajudicial, cada modalidade dessa tem seus prós e contras, para conhecer mais sobre usucapião extrajudicial, clique aqui!

A usucapião é considerada uma forma de aquisição originária de propriedade, ou seja, tudo o que aconteceu até a usucapião para o imóvel chegar ao atual dono é “esquecido”.

O que é ITBI?

 ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão Inter Vivos.

Esse imposto é cobrado pelo Município sempre que há uma transmissão onerosa, ou seja, quando há valor envolvido, de uma pessoa para a outra, como por exemplo uma compra e venda ou uma permuta.

O valor do imposto varia de um Município para outro, podendo cada Município decidir quanto irá cobrar.

Dito isto…

Embora possa haver alguma discussão quanto ao dever de pagar ITBI no registro da usucapião, hoje o entendimento majoritário é que ELE NÃO É DEVIDO.

Esse entendimento é fundamentado no que explicamos acima sobre se tratar a usucapião de um meio de aquisição originária, onde se “esquece” os acontecimentos passados (se houve permuta, cessão ou venda da posse de uma pessoa para outra).

Se esses negócios passados são “esquecidos”, não há como cobrar sobre eles.

Ainda assim, alguns registradores exigem o pagamento da Guia de ITBI ou uma declaração do Município atestando sua isenção.

Ao se deparar com uma situação assim, procure um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Uma dúvida comum é quanto à possibilidade de fazer usucapião de terras que ficam ao lado das rodovias.

Para responder a essa questão, precisamos pontuar alguns tópicos: faixas de domínio e áreas non aedificandi (não edificantes).

Faixas de domínio

A faixa de domínio é definida pelo Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (DNIT) como o local fixo onde se assenta uma rodovia, composta por: pistas de rolamento, canteiros, obras de arte, acostamentos, sinalização e faixa lateral de segurança.

Seus limites são definidos de acordo com o projeto executivo da rodovia, decretos de utilidade pública ou em projetos de desapropriação.

Essas áreas são usadas para construção e operação da rodovia, dispositivos de acessos, postos de serviços complementares, pistas de rolamento, acostamento, canteiro central, aterro e elementos de drenagem, como também áreas de escape.

Áreas non aedificandi

As áreas non aedificandi são áreas onde não são permitidas construções, fazendo limite com a faixa de domínio.

Em geral, não são usadas para fins de acostamento, canteiro central, e demais operações como as faixas de domínio, todavia, são elas que garantem uma possível ampliação das rodovias.

De acordo com a legislação seu limite é de 15 metros contados a partir da faixa de domínio.

Contudo, em 2019 houve uma alteração na legislação que permitiu que seu limite chegue ao mínimo de 5 metros caso haja planejamento municipal ou distrital que o reduza por meio de lei.

E a pergunta que não quer calar: posso fazer usucapião de terras ao lado das rodovias?

A resposta, como quase todas em direito é: depende.

As áreas consideradas ainda faixa de domínio não podem ser usucapidas, pois trata-se de bem público e todo bem público não é passível de usucapião.

Já as áreas non aedificandi podem ser públicas ou particulares.

Quando pública, caem no nicho comum e assim como as faixas de domínio não podem ser usucapidas.

Em se tratando de áreas particulares, podem ser usucapidas, sendo a única restrição realmente quanto à edificação.

Como o próprio nome sugere, não se pode construir nessas áreas, mesmo sendo elas particulares, mas seus proprietários podem usá-las para plantar ou fazer criação de animais.

Procure sempre assessoria especializada para lhe auxiliar antes de realizar seus investimentos.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Neste artigo, explicamos de maneira simples e rápida o que é e como funciona tal procedimento.

O que é?

A usucapião (qualquer que seja a sua forma) é o direito que determinado indivíduo passa a ter de se tornar dono (proprietário) da coisa por seu uso prolongado.

Para saber mais sobre os requisitos necessários para usucapir um imóvel, você pode conferir nosso texto nesse link.

Essa modalidade, nada mais é do que requerer o reconhecimento da usucapião diretamente no Cartório Registro de Imóveis, sem que tenha que ser feito um processo judicial.

Qual a principal vantagem em se fazer a usucapião extrajudicial

A principal vantagem do procedimento extrajudicial é a celeridade.

Processos judiciais costumaram demorar alguns anos, enquanto o procedimento extrajudicial é finalizado em alguns meses (em geral).

Qualquer um pode fazer a usucapião extrajudicial?

Antes de mais nada, é importante destacar que mesmo sendo um procedimento extrajudicial, é indispensável que a pessoa interessada seja representada por um(a) advogado(a).

Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem requerer a usucapião extrajudicial, contudo, nem sempre será possível a fazer a usucapião de forma extrajudicial.

Isto porque a Lei trouxe alguns critérios bem específicos para o seu cabimento, que ficam para um próximo artigo.

Para saber se você pode optar por fazer usucapião desta forma, procure um(a) advogado(a) especializado.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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1. Imóvel apto à usucapião

Pela lei, apenas imóveis particulares estão sujeitos a usucapião, logo, os bens públicos como os terrenos de marinha, terras devolutas e demais imóveis públicos não podem ser usucapidos.

2. A posse do imóvel para usucapião
   

Outro requisito essencial a qualquer tipo de usucapião é a posse.

Para que se possa usucapir um imóvel o posseiro precisa demonstrar que sempre esteve no imóvel de forma mansa e pacífica, com intenção de ser dono e de forma contínua. Cabe aqui um detalhamento especial:

• Posse mansa e pacífica:

O posseiro precisa ter estado no imóvel durante determinado período de tempo sem que alguém conteste a sua propriedade, ou seja, de forma mansa, sem que tenha sido questionado.

O tempo necessário vai variar de acordo a espécie de usucapião.

• Intenção de ser dono:

O chamado animus domini, é requisito obrigatório que o posseiro prove que não estava no imóvel de forma cedida, ou alugada, mas sim que sempre usou o imóvel como sendo seu dono, com os direitos que apenas o dono do imóvel possui.

• Continuidade:

Por fim, é necessário que haja continuidade na posse, que não haja interrupção de períodos.

Essa continuidade pode ser aproveitada de um posseiro para o outro.

3. Tempo de posse do imóvel para usucapião
   

O último requisito para se requerer a usucapião é o tempo.

Independentemente do tipo de usucapião que será requerida, o posseiro precisa estar na posse do imóvel, nas condições descritas acima, por determinado período de tempo.

O tempo pelo qual o posseiro exerce a posse será decisivo para determinar em qual tipo de usucapião ele se enquadra, podendo ser o tempo de posse de 02 anos, 05 anos, 10 anos e até 15 anos, a depender de cada caso.

Para saber se você tem direito a usucapir seu imóvel, procure um profissional de sua confiança.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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