O que é usucapião?

 A usucapião é uma forma de regularização imobiliária que permite às pessoas que não têm o título de propriedade do imóvel, mas têm sua posse, de conseguir o devido título de propriedade, desde que preenchidos os requisitos exigidos legais.

Confira os requisitos legais para obter a usucapião clicando aqui.

O procedimento da usucapião pode ser feito de modo judicial ou extrajudicial, cada modalidade dessa tem seus prós e contras, para conhecer mais sobre usucapião extrajudicial, clique aqui!

A usucapião é considerada uma forma de aquisição originária de propriedade, ou seja, tudo o que aconteceu até a usucapião para o imóvel chegar ao atual dono é “esquecido”.

O que é ITBI?

 ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão Inter Vivos.

Esse imposto é cobrado pelo Município sempre que há uma transmissão onerosa, ou seja, quando há valor envolvido, de uma pessoa para a outra, como por exemplo uma compra e venda ou uma permuta.

O valor do imposto varia de um Município para outro, podendo cada Município decidir quanto irá cobrar.

Dito isto…

Embora possa haver alguma discussão quanto ao dever de pagar ITBI no registro da usucapião, hoje o entendimento majoritário é que ELE NÃO É DEVIDO.

Esse entendimento é fundamentado no que explicamos acima sobre se tratar a usucapião de um meio de aquisição originária, onde se “esquece” os acontecimentos passados (se houve permuta, cessão ou venda da posse de uma pessoa para outra).

Se esses negócios passados são “esquecidos”, não há como cobrar sobre eles.

Ainda assim, alguns registradores exigem o pagamento da Guia de ITBI ou uma declaração do Município atestando sua isenção.

Ao se deparar com uma situação assim, procure um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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1. Condição resolutiva

A condição resolutiva serve para limitar os efeitos do negócio jurídico a um acontecimento futuro e incerto, que não dependa das partes.

Quando há no contrato uma condição resolutiva, as partes não têm certeza se o efeito da cláusula ocorrerá ou não, assim, exercem seu direito enquanto a condição permitir.

Esse tipo de condição, devido a sua peculiaridade, não pode ser tácita, ou seja, tem sempre que ser prevista expressamente pelas partes.

A condição resolutiva faz com que o negócio produza os efeitos previstos pelas partes desde o início, mas apenas até o momento em que ocorre a condição.

Por exemplo: João cede uma casa para a moradia de José, na modalidade de comodato, pelo período de 1 ano com a condição resolutiva de que se a filha de João voltar do exterior José terá que desocupar o imóvel.

Veja que no exemplo estão presentes os requisitos da condição resolutiva: evento futuro e incerto – retorno da filha de João da viagem ao exterior.

Enquanto não ocorre tal fato José poderá usufruir do imóvel, contudo, se o evento se confirmar o contrato será finalizado.

2. Cláusula resolutiva

A cláusula resolutiva, por outro lado, tem por objetivo pôr fim ao contrato caso a parte fique inadimplente, ou seja, deixe de cumprir suas obrigações.

Quando há cláusula resolutiva no contrato a parte pode escolher se quer desfazer o negócio ou dar continuidade, em ambos os casos são devidos perdas e danos.

A Lei determina que a cláusula resolutiva pode ser expressa ou tácita. Quando é expressa, por si só resolve (desfaz) o contrato, não precisando da chancela judicial, porém, se é tácita (não está escrita no contrato), precisa que a parte ingresse com ação judicial para desfazer o contrato.

O contrato com cláusula resolutiva tem validade desde o início e só deixará de produzir efeitos caso uma das partes não satisfaça suas obrigações e a outra opte por desfazer o negócio.

Por exemplo: Escritura de compra e venda – João vende seu imóvel para José em 10 parcelas com cláusula resolutiva expressa. José foi ao Registro de Imóveis e registrou a escritura, passando assim a propriedade para seu nome. Pagou apenas 3 parcelas. João, mediante a cláusula resolutiva, pode escolher entre finalizar o contrato, cancelar a propriedade em nome de José e retomar o imóvel para si; ou notificar José para que volte a fazer os pagamentos e seguir com o contrato.

Pelo exemplo acima, podemos notar que a cláusula resolutiva é uma verdadeira garantia de que o negócio será cumprido ou você poderá retomar o imóvel se assim desejar.

Para ter certeza de que sua vontade foi colocada no contrato e evitar transtornos, é aconselhável que você esteja sempre bem assessorado por profissional especialista e de sua confiança!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Neste artigo, explicamos de maneira simples e rápida o que é e como funciona tal procedimento.

O que é?

A usucapião (qualquer que seja a sua forma) é o direito que determinado indivíduo passa a ter de se tornar dono (proprietário) da coisa por seu uso prolongado.

Para saber mais sobre os requisitos necessários para usucapir um imóvel, você pode conferir nosso texto nesse link.

Essa modalidade, nada mais é do que requerer o reconhecimento da usucapião diretamente no Cartório Registro de Imóveis, sem que tenha que ser feito um processo judicial.

Qual a principal vantagem em se fazer a usucapião extrajudicial

A principal vantagem do procedimento extrajudicial é a celeridade.

Processos judiciais costumaram demorar alguns anos, enquanto o procedimento extrajudicial é finalizado em alguns meses (em geral).

Qualquer um pode fazer a usucapião extrajudicial?

Antes de mais nada, é importante destacar que mesmo sendo um procedimento extrajudicial, é indispensável que a pessoa interessada seja representada por um(a) advogado(a).

Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem requerer a usucapião extrajudicial, contudo, nem sempre será possível a fazer a usucapião de forma extrajudicial.

Isto porque a Lei trouxe alguns critérios bem específicos para o seu cabimento, que ficam para um próximo artigo.

Para saber se você pode optar por fazer usucapião desta forma, procure um(a) advogado(a) especializado.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Em se tratando de compra e venda de imóveis, a Lei admite que o negócio jurídico se formalize de duas formas: escritura pública ou por meio de contrato particular.

Quando o valor negociado for de até 30 salários mínimos é possível a formalização apenas por contrato particular, mas sempre que exceder esse valor é obrigatório que seja feita escritura pública para que possa ser feita a transferência de propriedade.

Contudo, quando qualquer das partes de um negócio jurídico (de qualquer natureza) for analfabeta é necessário que este negócio siga a forma pública.

É possível firmar contrato particular com pessoa analfabeta, mas, nesse caso, é necessário que ela esteja representada por procurador constituído por meio de procuração pública.

Ou seja, ainda que o contrato seja feito de forma particular, haverá sempre a necessidade da forma pública em algum aspecto. Esta medida visa garantir que o analfabeto esteja ciente dos termos do contrato.

Nesse ponto, é importante lembrar que analfabeto não é apenas aquela pessoa que “assina” com a digital, mas todo aquele que não sabe ler e escrever ainda que saiba assinar seu nome.

Sempre que for formalizar um negócio jurídico, seja na forma particular ou pública, procure uma assessoria especializada para ter seus interesses garantidos.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Além disso, embora seja comum encontrar a cláusula de direito de preferência nos contratos de locação, a maioria dos inquilinos também não sabem o que é necessário para fazer valer o seu direito.

O que é o direito de preferência?

O direito de preferência é um benefício garantido pela Lei do Inquilinato ao inquilino, caso o dono do imóvel resolva vender o bem locado.

Em linha gerais, o dono do imóvel tem a obrigação de oferecer o imóvel para venda ao inquilino nas mesmas condições de venda que seria ofertado a terceiros.

Todos têm o direito de preferência?

A Lei garante o direito de preferência para todas as locações, independentemente de cláusula expressa, contudo, para que o inquilino possa exigir seu cumprimento é necessário que o contrato de locação esteja averbado no registro de imóveis.

Além disso, a lei determina que o inquilino responda à proposta com aceite em um prazo de 30 (trinta) dias contados a partir da ciência de que o dono do imóvel pretende vender o mesmo.

Passados os 30 dias, caso o inquilino não se manifeste, ele perde o direito de preferência.

O que acontece se o dono do imóvel não notificar o locatário sobre a pretendida venda?

O inquilino poderá pedir as perdas e danos ao dono do imóvel, ou, ainda, comprar compulsoriamente o imóvel desde que deposite o preço e demais despesas do ato de transferência do imóvel locado.

Para tanto, o inquilino tem que fazer o pedido em até seis meses a partir do registro da venda no registro de imóveis.

Além disso, o contrato de locação deve estar averbado por pelo menos 30 (trinta) dias antes do registro da venda no registro de imóveis.

Por isso, para que as partes tenham todos os seus direitos resguardados, é aconselhável que estejam assessoradas por um profissional experiente na área.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Quando se compra um imóvel em um condomínio, um dos aspectos importantes a serem observados é se este imóvel tem alguma dívida condominial em aberto.

Já houve bastante discussão sobre o tema, mas hoje a legislação está mais clara quanto a obrigação, entendendo que essas dívidas têm caráter propter rem.

O que é obrigação propter rem?

A expressão propter rem significa em “razão da coisa”, ou seja, por causa da coisa, comumente usada no direito imobiliário como obrigação própria do imóvel.

Em linhas gerais, significa dizer que essas obrigações ficam com a coisa, o bem, o imóvel, independentemente de quem era/é seu proprietário.

É uma figura bastante comentada no direito imobiliário e não seria diferente nas obrigações condominiais.

A obrigação propter rem nas dividas condominiais

Entendido do que se trata a obrigação propter rem, é necessário explicar que nem sempre foi assim, mas desde que o Código Civil surgiu em 2002 as obrigações pelas dívidas condomínios passaram a ser consideradas próprias do bem por força de lei.

A atual legislação não obriga que as dívidas estejam pagas para que possa ser feita a transferência do bem, então caso o novo dono adquira o bem com dívidas pode acabar tendo dores de cabeças indesejadas, já que passa a ter obrigação sobre as mesmas.

Para evitar transtornos, é aconselhável que você esteja sempre bem assessorado de profissionais que tenham experiência no ramo imobiliário.

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A incerteza de como será o amanhã, como estarão as relações de emprego, a saúde, a economia.

Não poderia ser diferente quanto ao cumprimento das obrigações assumidas tanto de pagamento quanto a entrega de bens e serviços.

No cenário atual é prematuro afirmar como serão tratados os casos de inadimplência contratual, visto que nenhum caso foi analisado pelo judiciário com profundidade.

Cada caso é um caso…

Mais do que nunca a máxima de que “cada caso é um caso” é a que prevalece.

Estão surgindo Projetos de Leis para todos os gostos, defendendo diferentes teses que visam ora proteger o credor, ora proteger o devedor.

Certamente você já se deparou com algo que se encaixe em sua situação.

A teoria mais divulgada é a da imprevisão, que basicamente prevê que nos casos em que são modificadas as condições dos contratantes após a formalização do contrato por acontecimentos imprevisíveis o contrato poderá ser desfeito ou revisado.

 A teoria da imprevisão justifica tudo?

O problema é que existem requisitos para que essa teoria possa ser usada e muitos defendem que em meio a pandemia que estamos vivendo não há o cumprimento deles, em especial, a extrema vantagem de uma parte sobre a outra, já que, via de regra, estão todas as partes na mesma situação.

Se por um lado as pessoas não conseguem definir se terão condições de honrar com as parcelas, a construção civil, que em nosso estado de Santa Catarina só conseguiu autorização para seguir funcionando hoje (02/04/2020) foi extremamente prejudicada pelo isolamento social.

Nesse aspecto, muitos especialistas defendem que tal período não deve ser levado em consideração para o prazo de entrega da obra e, inclusive, dizem que deve somar a esse período de paralisação total possíveis atrasos por falta de obra-prima, já que muitas indústrias estão paradas e podem não conseguir entrar o material necessário para a realização da obra.

Como já dito, cada caso terá que ser analisado pontualmente, pois, o simples fato de estarmos enfrentando a pandemia por si só não autoriza o atraso indiscriminado nos pagamentos, bem como, não pode socorrer construtores que já estavam em mora com seus clientes.

De toda forma, a melhor solução no momento é o bom senso.

Sentar com as partes envolvidas (de modo figurado) e achar o meio termo para que todas sejam atendidas em seus interesses, é a melhor opção.

Se encontrar dificuldades, procure um advogado de sua confiança que possa lhe ajudar a enfrentar esse momento desafiador.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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