O que é usucapião?

 A usucapião é uma forma de regularização imobiliária que permite às pessoas que não têm o título de propriedade do imóvel, mas têm sua posse, de conseguir o devido título de propriedade, desde que preenchidos os requisitos exigidos legais.

Confira os requisitos legais para obter a usucapião clicando aqui.

O procedimento da usucapião pode ser feito de modo judicial ou extrajudicial, cada modalidade dessa tem seus prós e contras, para conhecer mais sobre usucapião extrajudicial, clique aqui!

A usucapião é considerada uma forma de aquisição originária de propriedade, ou seja, tudo o que aconteceu até a usucapião para o imóvel chegar ao atual dono é “esquecido”.

O que é ITBI?

 ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão Inter Vivos.

Esse imposto é cobrado pelo Município sempre que há uma transmissão onerosa, ou seja, quando há valor envolvido, de uma pessoa para a outra, como por exemplo uma compra e venda ou uma permuta.

O valor do imposto varia de um Município para outro, podendo cada Município decidir quanto irá cobrar.

Dito isto…

Embora possa haver alguma discussão quanto ao dever de pagar ITBI no registro da usucapião, hoje o entendimento majoritário é que ELE NÃO É DEVIDO.

Esse entendimento é fundamentado no que explicamos acima sobre se tratar a usucapião de um meio de aquisição originária, onde se “esquece” os acontecimentos passados (se houve permuta, cessão ou venda da posse de uma pessoa para outra).

Se esses negócios passados são “esquecidos”, não há como cobrar sobre eles.

Ainda assim, alguns registradores exigem o pagamento da Guia de ITBI ou uma declaração do Município atestando sua isenção.

Ao se deparar com uma situação assim, procure um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Atualmente usa-se o sistema de matrículas, sendo as transcrições ainda existentes apenas de imóveis que não sofreram alterações desde 1976.

Histórico de documentos imobiliários no Brasil

Os registros dos imóveis passaram a ser feitos em Ofícios de Registro de Imóveis em 1939.

Antes disso a serventia apenas transcrevia para o livro próprio de transcrições a negociação que havia sido feita.

Mesmo com a obrigação da transcrição (agora entendida como documento) ser feita nos Ofícios Imobiliários, o documento tinha como finalidade conter e dar publicidade dos dados dos proprietários, sendo o imóvel um mero objeto.

Prova disso é que quando o imóvel era vendido, por exemplo, abria-se uma nova transcrição, sendo a primeira finalizada.

Somente com a entrada em vigor da Lei dos Registros Públicos entrou é que nosso sistema mudou, passando o foco do documento a ser o imóvel e não mais seus proprietários.

O antigo sistema abria muitas brechas para erros, visto que a pouca descrição do imóvel poderia fazer com que o mesmo não fosse identificado.

Além disso, o risco de fraude era grande, pois mais de uma pessoa podia figurar como proprietária de determinada área.

Como a descrição do imóvel era precária, não era possível comparar com outra transcrição,

Características da Transcrição

A transcrição era um documento para identificação dos proprietários de determinado imóvel, ou seja, não se tinha o cuidado de identificar o imóvel, pois o foco era ter os dados dos proprietários.

Como já explicado, em sendo vendido determinado imóvel a transcrição era finalizada e então aberta uma nova transcrição, com novo número e a identificação dos novos proprietários.

Em uma transcrição pode corresponder a mais de um terreno, ou, de repente, a ¼ de determinada área por exemplo. O que traz bastante dificuldade no reconhecimento dos imóveis.

Além disso, quando uma transcrição era finalizada e uma nova era aberta, a nova transcrição não trazia qualquer informação sobre a antiga, inviabilizando que fosse feito um histórico do imóvel.

Características da Matrícula

A matrícula imobiliária como usamos hoje é um documento do imóvel, ou seja, não importa quantos proprietários o imóvel já teve, ela sempre terá o mesmo número, sendo apenas atualizado seus proprietários.

Outra característica importante é que cada matrícula corresponde a um determinado imóvel.

Caso esse imóvel seja desmembrado, por exemplo, será finalizada essa matrícula e aberta uma nova matrícula para cada imóvel resultante do desmembramento.

Em razão ao um princípio chamado continuidade registral, temos outra característica fundamental da matrícula, que é sempre informar qual era o registro anterior daquele imóvel.

Usando por exemplo o desmembramento, ter a informação de qual era a matrícula anterior, facilita a consulta ao histórico do imóvel.

É importante destacar que embora hoje o sistema seja o de matrículas, ainda existem transcrições válidas.

Conforme são feitos novos atos nesses imóveis que ainda estão em transcrições (venda, desmembramento, loteamento, etc.), vão sendo abertas matrículas para adequá-los ao sistema vigente e as transcrições finalizadas.

Por isso, quando for efetuar qualquer ato em relação à imóveis é importante contar com assessoria jurídica especializada para ter orientações adequadas.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Isso acaba fazendo com que elas não estejam 100% seguras quanto a propriedade de seu imóvel, mas a partir de hoje essa dúvida não existirá mais.

Dividimos de forma fácil os três institutos para auxiliar neste entendimento.

CONTRATO

Você já deve ter ouvido falar no famoso “contratinho de gaveta”, esse apelido carinhoso surgiu porque o contrato é um instrumento particular.

Ele serve para alinhar as vontades do comprador e do vendedor, mas, na regra geral, não tem poder para transferir a propriedade.

Ele determina o que cada parte tem de obrigações e deveres e deve ser cumprido, quando uma das partes descumpri-lo pode ser discutido judicialmente.

Poderíamos dizer esse seria o primeiro passo da negociação, o documento que amarra as partes no negócio, sem que seja transferida a propriedade plena.

Contudo, justamente por ser particular e sem poderes para transferir a propriedade, ele é dispensável na negociação.

ESCRITURA PÚBLICA

A escritura pública, por sua vez, é um documento público.

É ela tem o poder de transferir a propriedade do imóvel de um para outro quando levada a registro.

A escritura pública é elaborada no cartório de notas perante um tabelião, é um documento solene e formal que tem diversos critérios para ser feita.

Nela também estarão contidas todas as informações sobre como se deu a transferência do imóvel.

Importante salientar que a escritura pública pode ser lavrada (elaborada) em qualquer tabelionato de notas escolhido pelas partes, não precisando ser no tabelionato da cidade em que o imóvel está situado.

Na mesma linha de pensamento do item anterior, a escritura pública seria o segundo passo da negociação, é ela que dá ares de legalidade ao negócio.

REGISTRO

Dizem os juristas: quem não registra, não é dono!

Agora que você já sabe que precisa fazer a escritura pública para que a possa haver a transferência de propriedade, deve saber que sem o registro dessa escritura pública a propriedade não se considera ainda transferida.

Para a efetivação da transferência da propriedade é necessário que a parte interessada leve a escritura pública até o registro de imóveis para informar que houve a transferência de propriedade.

Mas não é qualquer registro de imóveis, e sim aquele onde o imóvel está matriculado.

Esse é o terceiro passo da negociação.

Após a apresentação da escritura pública no registro de imóveis, analisando e verificando que todos os requisitos foram cumpridos o Oficial Registrador procederá com a transferência de propriedade e aí sim você passa a ser dono daquele imóvel.

Por isso, sempre que estiver envolvido em negociações imobiliárias, procure assessoria jurídica especializada para lhe auxiliar!

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Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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