1 – O síndico tem direito a receber um salário?

Legalmente falando, a função de síndico é assumida de forma voluntária, contudo, não é raro que a Convenção de Condomínio estabeleça que ele ficará isento de pagar a taxa de condomínio como forma de recompensá-lo pelos serviços prestados.

Além disso, em alguns casos pode haver a previsão de que será pago um valor mensal pele trabalho realizado.

2 – O fundo reserva é obrigatório?

Atualmente, a obrigatoriedade do fundo de reserva está atrelada à sua menção na Convecção de Condomínio, se não constar nela, então não há obrigatoriedade.

Mas se houver citação do fundo de reserva na Convenção de Condomínio, só poderá ser feito seu cancelamento se for feita a alteração da Convenção de Condomínio.

3 – Por que, mesmo não sendo empresa, condomínios têm CNPJ?

Isso acontece porque o condomínio exerce algumas funções e obrigações típicas de empresa, como por exemplo, contratar e demitir funcionários, fazer a manutenção das áreas comuns, recolher impostos que derivam da prestação de serviços de terceiros, etc.

4 – Vazamentos no condomínio, de quem é a responsabilidade?

Os vazamentos em condomínios podem trazer grande dor de cabeça, por isso é importante saber que existem dois tipos de tubulação e que a responsabilidade será definida de acordo com àquela que gerou o vazamento.

Assim, caso o vazamento seja na tubulação central, ou seja, a tubulação que compreende todo o condomínio, a responsabilidade será do condomínio.

Agora, caso o vazamento seja de uma tubulação secundária, àquela que pertence a determinada unidade, então a responsabilidade será do proprietário da unidade.

5 – O inquilino pode ser responsável pelas taxas extraordinárias se constar no contrato?

Não, embora seja uma cláusula bastante comum nos contratos de aluguéis, a lei determina que é proibido ao locador transferir a responsabilidade deste pagamento para o inquilino.

Nesse caso, essas cláusulas são consideradas nulas.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Nossa legislação tem como característica a preocupação com a chamada dignidade da pessoa humana, ou seja, se preocupa em proporcionar o mínimo de subsistência para cada ser.

Nesse caminho é que se criou o instituto jurídico do bem de família, visando à proteção de habitação para as famílias, de forma que esse bem não possa ser tomado em razão de dívidas.

Dito isso, se conclui que a principal característica do bem de família é sua impenhorabilidade.

Atualmente temos duas formas de bem de família:

1. Legal ou obrigatório

Decorre da Lei 8.009/1990, ou seja, não depende de vontade da parte, é aquele reconhecido pelo senso comum.

Quando a entidade familiar tiver apenas um bem imóvel, ele e os bens que acompanham a residência não podem ser penhorados.

Cabe aqui uma ressalva de que nos casos dos bens que estão dentro da residência não serem penhoráveis caem na mesma regra do mínimo para subsistência.

Explicando, quando a família tiver 2 geladeiras, por exemplo, uma delas pode ser levada à penhora, pois ainda ficaria com 1 necessária para sua subsistência.

2. Convencional ou voluntária

No caso do bem de família convencional, a família escolhe qual bem quer que seja protegido.

Para ser instituído é necessário que os interessados declarem, por meio de escritura pública lavrada em cartório, que aquele bem é um bem de família.

É importante lembrar ainda que alguns casos podem levar o imóvel, ainda que considerado bem de família, à penhora.

É o caso, por exemplo, das dívidas do próprio imóvel como o Imposto Territorial Urbano – IPTU e despesas condominiais.

Há ainda outros casos específicos em que é possível tomar o bem de família, mas são exceções para outro post.

Sempre que tiver dúvidas sobre seus direitos procure assessoria jurídica especializada para lhe auxiliar.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Atualmente usa-se o sistema de matrículas, sendo as transcrições ainda existentes apenas de imóveis que não sofreram alterações desde 1976.

Histórico de documentos imobiliários no Brasil

Os registros dos imóveis passaram a ser feitos em Ofícios de Registro de Imóveis em 1939.

Antes disso a serventia apenas transcrevia para o livro próprio de transcrições a negociação que havia sido feita.

Mesmo com a obrigação da transcrição (agora entendida como documento) ser feita nos Ofícios Imobiliários, o documento tinha como finalidade conter e dar publicidade dos dados dos proprietários, sendo o imóvel um mero objeto.

Prova disso é que quando o imóvel era vendido, por exemplo, abria-se uma nova transcrição, sendo a primeira finalizada.

Somente com a entrada em vigor da Lei dos Registros Públicos entrou é que nosso sistema mudou, passando o foco do documento a ser o imóvel e não mais seus proprietários.

O antigo sistema abria muitas brechas para erros, visto que a pouca descrição do imóvel poderia fazer com que o mesmo não fosse identificado.

Além disso, o risco de fraude era grande, pois mais de uma pessoa podia figurar como proprietária de determinada área.

Como a descrição do imóvel era precária, não era possível comparar com outra transcrição,

Características da Transcrição

A transcrição era um documento para identificação dos proprietários de determinado imóvel, ou seja, não se tinha o cuidado de identificar o imóvel, pois o foco era ter os dados dos proprietários.

Como já explicado, em sendo vendido determinado imóvel a transcrição era finalizada e então aberta uma nova transcrição, com novo número e a identificação dos novos proprietários.

Em uma transcrição pode corresponder a mais de um terreno, ou, de repente, a ¼ de determinada área por exemplo. O que traz bastante dificuldade no reconhecimento dos imóveis.

Além disso, quando uma transcrição era finalizada e uma nova era aberta, a nova transcrição não trazia qualquer informação sobre a antiga, inviabilizando que fosse feito um histórico do imóvel.

Características da Matrícula

A matrícula imobiliária como usamos hoje é um documento do imóvel, ou seja, não importa quantos proprietários o imóvel já teve, ela sempre terá o mesmo número, sendo apenas atualizado seus proprietários.

Outra característica importante é que cada matrícula corresponde a um determinado imóvel.

Caso esse imóvel seja desmembrado, por exemplo, será finalizada essa matrícula e aberta uma nova matrícula para cada imóvel resultante do desmembramento.

Em razão ao um princípio chamado continuidade registral, temos outra característica fundamental da matrícula, que é sempre informar qual era o registro anterior daquele imóvel.

Usando por exemplo o desmembramento, ter a informação de qual era a matrícula anterior, facilita a consulta ao histórico do imóvel.

É importante destacar que embora hoje o sistema seja o de matrículas, ainda existem transcrições válidas.

Conforme são feitos novos atos nesses imóveis que ainda estão em transcrições (venda, desmembramento, loteamento, etc.), vão sendo abertas matrículas para adequá-los ao sistema vigente e as transcrições finalizadas.

Por isso, quando for efetuar qualquer ato em relação à imóveis é importante contar com assessoria jurídica especializada para ter orientações adequadas.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Nossa legislação prevê uma diferenciação quanto ao imposto que será devido dependendo, em regra, da localização em que o imóvel está situado.

O que diz a Lei sobre esse tipo de imposto?

De acordo com o Código Tributário Nacional o imóvel inserido em área considerada urbana pelo Município, será devido o IPTU – Imposto Predial Territorial Urbano.

Ainda, para fins do pagamento do IPTU, além de estar em zona urbana, o imóvel deve contar com pelo menos dois dos cinco melhoramentos definidos em lei:

(I) meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

(II) abastecimento de água;

(III) sistema de esgotos sanitários;

(IV) rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

(V) escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel.

O imóvel rural, por outro lado, é definido por exclusão, ou seja, sempre que não estiver na zona urbana ou não conter pelo menos dois dos critérios legais acima mencionados, ele será considerado rural.

Nestes casos, a regra é que seja pago o ITR – Imposto Territorial Rural.

E os imóveis urbanos com destinação rural, como ficam?

Alguns imóveis mesmo localizados em área urbana e possuindo os critérios definidos pela lei, têm sua destinação voltada para atividades essencialmente rurais, como, por exemplo, exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial.

Durante muito tempo houve discussão quanto ao imposto devido sobre esses imóveis, pois, um Decreto-Lei de 1966 prevê que é devido o ITR e não o IPTU.

Na grande maioria das vezes o IPTU tem um valor maior do que o ITR para o mesmo terreno, por isso o grande interesse dos proprietários em pagar o imposto como se a área fosse rural.

Hoje o entendimento jurisprudencial é de que não é devido o ITPU, mas sim o ITR.

Contudo, para que você possa fazer o pagamento do imposto como área rural é necessário que se acione o município.

Se você tem um imóvel nessas condições, procure uma assessoria especializada para lhe dar suporte e ter seu direito reconhecido.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Isso acaba fazendo com que elas não estejam 100% seguras quanto a propriedade de seu imóvel, mas a partir de hoje essa dúvida não existirá mais.

Dividimos de forma fácil os três institutos para auxiliar neste entendimento.

CONTRATO

Você já deve ter ouvido falar no famoso “contratinho de gaveta”, esse apelido carinhoso surgiu porque o contrato é um instrumento particular.

Ele serve para alinhar as vontades do comprador e do vendedor, mas, na regra geral, não tem poder para transferir a propriedade.

Ele determina o que cada parte tem de obrigações e deveres e deve ser cumprido, quando uma das partes descumpri-lo pode ser discutido judicialmente.

Poderíamos dizer esse seria o primeiro passo da negociação, o documento que amarra as partes no negócio, sem que seja transferida a propriedade plena.

Contudo, justamente por ser particular e sem poderes para transferir a propriedade, ele é dispensável na negociação.

ESCRITURA PÚBLICA

A escritura pública, por sua vez, é um documento público.

É ela tem o poder de transferir a propriedade do imóvel de um para outro quando levada a registro.

A escritura pública é elaborada no cartório de notas perante um tabelião, é um documento solene e formal que tem diversos critérios para ser feita.

Nela também estarão contidas todas as informações sobre como se deu a transferência do imóvel.

Importante salientar que a escritura pública pode ser lavrada (elaborada) em qualquer tabelionato de notas escolhido pelas partes, não precisando ser no tabelionato da cidade em que o imóvel está situado.

Na mesma linha de pensamento do item anterior, a escritura pública seria o segundo passo da negociação, é ela que dá ares de legalidade ao negócio.

REGISTRO

Dizem os juristas: quem não registra, não é dono!

Agora que você já sabe que precisa fazer a escritura pública para que a possa haver a transferência de propriedade, deve saber que sem o registro dessa escritura pública a propriedade não se considera ainda transferida.

Para a efetivação da transferência da propriedade é necessário que a parte interessada leve a escritura pública até o registro de imóveis para informar que houve a transferência de propriedade.

Mas não é qualquer registro de imóveis, e sim aquele onde o imóvel está matriculado.

Esse é o terceiro passo da negociação.

Após a apresentação da escritura pública no registro de imóveis, analisando e verificando que todos os requisitos foram cumpridos o Oficial Registrador procederá com a transferência de propriedade e aí sim você passa a ser dono daquele imóvel.

Por isso, sempre que estiver envolvido em negociações imobiliárias, procure assessoria jurídica especializada para lhe auxiliar!

Se você se interessou por este artigo, talvez se interesse em ler também nosso artigo sobre os cuidados na hora de comprar um imóvel, clique aqui e aqui

Além disso, pode conferir outros assuntos relacionados a compra e venda de imóvel em nossas redes sociais clicando aqui, aqui e aqui

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Embora cada incorporação imobiliária possa ter sua peculiaridade aqui ou ali, destacamos abaixo as etapas básicas que todas as incorporações terão:

Etapa 1: Escolha do local do empreendimento

Como todo início de investimento/negócio, a primeira atitude a ser tomada é a identificação do imóvel que poderá ser objeto da incorporação imobiliária.

É extremamente importante que seja feita uma análise jurídica do imóvel por um advogado especialista em direito imobiliário. Ele identificará problemas que o imóvel tem ou poderá ter e apresentará as soluções jurídicas para cada situação.

É aconselhável também que o incorporador realize um estudo arquitetônico do local, bem como, a análise preliminar de viabilidade econômica e financeira do investimento.

Etapa 2: Aquisição do terreno

Feitos todos os estudos e análises preliminares, passa-se para a aquisição do imóvel em si.

Essa etapa é a que costuma ter mais peculiaridades de um caso ao outro, visto que a aquisição pode se dar por diversas formas: compra e venda, permuta, cessão de direito, entre outros.

Etapa 3: Elaboração do Projeto Definitivo

Em posse do terreno em que será feita a incorporação, é hora do incorporador promover a elaboração do projeto definitivo do empreendimento.

Esse projeto tem que ser submetido à aprovação pelos órgãos competentes (administração municipal, serviços de saneamento, órgãos de proteção ambiental, etc.).

Com a aprovação, é expedido o Alvará de Construção que permitirá, junto com o projeto definitivo, o registro da incorporação.

Etapa 4: Memorial de Incorporação

Para que a incorporação possa ser levada a registro, o incorporador precisa reunir uma gama de documentos de natureza jurídica, técnica e financeira relativos à implementação do negócio.

Todos esses documentos estão elencados na Lei 4.591/1964. A este conjunto de documentos é dado o nome de memorial de incorporação

Etapa 5: O Registro da Incorporação no Registro de Imóveis

Após a elaboração do memorial de incorporação, a última etapa básica de uma incorporação imobiliária é o registro.

Só é permitida a comercialização das unidades na planta, por exemplo, depois de concluído o registro da incorporação no registro de imóveis, por isso é tão importante que todas as etapas sejam cumpridas.

Por isso, é importante sempre estar assessorado por uma equipe especializada e de sua confiança!

Se você se interessa pelo tema incorporação imobiliária, pode encontrar outros textos de seu interesse aqui, aqui e aqui!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Em se tratando de compra e venda de imóveis, a Lei admite que o negócio jurídico se formalize de duas formas: escritura pública ou por meio de contrato particular.

Quando o valor negociado for de até 30 salários mínimos é possível a formalização apenas por contrato particular, mas sempre que exceder esse valor é obrigatório que seja feita escritura pública para que possa ser feita a transferência de propriedade.

Contudo, quando qualquer das partes de um negócio jurídico (de qualquer natureza) for analfabeta é necessário que este negócio siga a forma pública.

É possível firmar contrato particular com pessoa analfabeta, mas, nesse caso, é necessário que ela esteja representada por procurador constituído por meio de procuração pública.

Ou seja, ainda que o contrato seja feito de forma particular, haverá sempre a necessidade da forma pública em algum aspecto. Esta medida visa garantir que o analfabeto esteja ciente dos termos do contrato.

Nesse ponto, é importante lembrar que analfabeto não é apenas aquela pessoa que “assina” com a digital, mas todo aquele que não sabe ler e escrever ainda que saiba assinar seu nome.

Sempre que for formalizar um negócio jurídico, seja na forma particular ou pública, procure uma assessoria especializada para ter seus interesses garantidos.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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O que é Reserva Legal?

De acordo com a Lei, Reserva Legal é a área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, que tem de garantir o uso sustentável dos recursos naturais daquele imóvel.

Além disso, visa ser abrigo e pretensão da fauna silvestre e flora nativa do local.

É uma tentativa de frear o desmatamento e a pressão da agropecuária sobre as áreas de florestas e vegetação nativa.

Quanto da propriedade rural precisa ser reservado?

Toda propriedade rural tem que separar uma área para este fim, mas o quanto será vai depender de do bioma e região em que está localizada a propriedade.

Propriedade rurais localizadas na Amazônia Legal, por exemplo, tem porcentagens diferentes em cada caso:

• 80% se o imóvel estiver situado em área de floresta;
• 35% se o imóvel estiver situado em área de cerrado; e
• 20% se o imóvel estiver em áreas de campos gerais.

Nas demais regiões do país, a porcentagem da Reserva Legal será de 20%.

Veja no mapa abaixo:

Fonte: Embrapa

Posso usar a área de reserva legal?

Sim, a Lei permite que a área de Reserva Legal seja usada economicamente, mas para isso deve ser usada de forma sustentável e dentro das determinações da Lei, como, por exemplo, colher os frutos dentro de sua maturação natural.

Sua exploração depende de licenciamento por órgão responsável, e terá que contemplar técnicas de condução, exploração, reposição florestal e manejo compatíveis com os variados ecossistemas a serem formados pela cobertura arbórea.

Como faço para regularizar a área de Reserva Legal?

A área deve ser regularizada pelo proprietário ou possuidor por meio de inscrição no Cadastro Ambiental Rural – CAR, porém, os detalhes de cada registro vão depender da legislação de cada Estado.

Depois que for feito o registro não é mais possível fazer alteração de sua destinação, nos casos de transmissão ou de desmembramento, com exceção das hipóteses previstas na Lei.

Procure assessoria especializada para fazer a regularização da área e evitar dores de cabeça futuras.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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