1. Faça vistoria do imóvel

Um dos principais cuidados que se deve ter ao alugar um imóvel para temporada é saber em que condição o imóvel se encontra, pois, um dos deveres do inquilino é devolvê-lo tal qual o recebeu.

Além disso, você precisa saber se o imóvel atende às suas necessidades, se, por exemplo, ele tem os móveis que você deseja para ter conforto.

Nessa época do ano, aumentam a quantidade de fraudes em relação aos imóveis disponíveis para temporada, esse é outro ponto que torna importante você visitar o imóvel antes de fechar a locação.

Caso não seja possível fazer a vistoria você mesmo, você pode contratar alguém de confiança para fazer a vistoria.

Você pode, ainda, se valer da tecnologia hoje existente para pedir ao proprietário ou corretor de imóveis (quando a locação é intermediada) para fazer uma visita com chamada de vídeo ao vivo por meio de aplicativo.

2. Tenha um bom contrato

Outro cuidado necessário ao alugar um imóvel para temporada é elaborar um bom contrato de locação.

Observamos que é usual as partes fecharem a locação por meio de aplicativos de mensagens, e combinarem o pagamento de um valor para “segurar” o aluguel sendo o resto do valor devido quando você entra no imóvel.

Essas conversas e depósito servem como meio de prova para demonstrar que houve uma negociação.

Todavia, caso tenham qualquer problema durante a locação, sem um contrato que preveja como eles serão resolvidos, tudo se torna mais difícil.

O contrato pode estabelecer tudo que é permito ou não fazer durante o aluguel, bem como, todos os direitos e deveres de cada uma das partes (dono e inquilino), evitando assim muitas dores de cabeça.

3. Fique atento ao pagamento

A lei não estabelece condições de pagamento específicas para este tipo de locação, podendo o locador e o locatário combinarem como achar melhor.

Entretanto, o aluguel por temporada é uma das exceções da Lei em que se permite a cobrança antecipada do valor.

Como já dito, o mais comum é o pagamento da metade do valor acordado já no ato da contratação e a outra metade na data de entrada no imóvel.

Além disso, o locador poderá solicitar alguma forma de garantia para o pagamento, como seguro-fiança, fiador, caução ou título de capitalização.

Os prazos estipulados em contrato têm que ser cumpridos ou o locatário pode sofrer as consequências contratuais como em qualquer outra locação.

Por isso, é interessante que antes de fechar qualquer locação você procure um advogado especialista de sua confiança!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Destacamos as principais características de cada uma das garantias previstas na lei.

1. CAUÇÃO

A caução é uma das mais utilizadas modalidades de garantia, contudo, observamos que nem sempre é utilizada de forma correta.

É dada por meio de bens móveis, imóveis ou dinheiro.

Em se tratando de bens móveis ou imóveis será feita a anotação no órgão de registro do competente bem.

O mais comum é vermos a caução dada em dinheiro.

A previsão legal é de que seu valor não pode exceder o valor equivalente a 3 meses de aluguel.

Além disso, o valor retido em forma de garantia deve ser depositado em conta poupança própria para este fim.

A conta poupança deve ser conjunta de forma não solidária, ou seja, para ter acesso ao dinheiro locador e locatário precisam concordar.

Ao fim da locação, estando o locatário quite com suas obrigações, o valor deve ser totalmente devolvido a ele com juros gerados pela aplicação, inclusive.

Caso o locatário não cumpra suas obrigações e o locador precise fazer uso desse valor para cobrir seus danos, será necessária ordem judicial para saque do dinheiro.

2. FIANÇA

A fiança lidera o ranking de modalidade de garantia usada nas locações, pois é a que demanda menor disponibilidade de valores pelo locatário.

Resumidamente, ocorre a fiança quando uma pessoa que não faz parte do negócio jurídico (locador e locatário) assegura ao locador que o locatário cumprirá suas obrigações.

Caso o locatário não cumpra suas obrigações o fiador pode responder com seu patrimônio perante o locador.

Embora ainda muito usada, vem perdendo força em razão das pessoas estarem menos dispostas a arriscarem seu nome e patrimônio em razão de dívidas/obrigações de outros.

3. SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA

Essa modalidade de garantia é ainda pouco utilizada, mas vem crescendo a procura pela modalidade, já que dispensa a figura do fiador.

Também, embora o locatário ainda tenha que arcar com valores para estar garantido (como acontece na caução), normalmente o prêmio do seguro é pago de forma parcelada.

Como as demais modalidades de seguro que estamos habituados a ver (carro, casa, vida) o interessado paga o prêmio mensalmente ou em cota única, conforme acordo com a seguradora.

Caso ocorra qualquer problema durante a locação o dono do imóvel aciona o seguro para reaver o prejuízo (aluguel atrasado, danos do imóvel, etc.).

4. CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO

Como a própria descrição diz, nessa modalidade de garantia o locatário cede ao locador quotas de fundo de investimento.

Essas quotas/ações podem ou não serem negociadas na bolsa de valores.

O locador será o credor fiduciário, enquanto a instituição financeira emissora das quotas será o agente fiduciário.

Durante o prazo do contrato de locação as quotas destinadas à garantia ficam indisponíveis, não podendo ser vendidas ou penhoradas.

As quotas podem ser do locatário ou de terceiro que assegure a negociação, tendo assim natureza de fiança.

5. GARANTIA DIGITAL DE ALUGUEL

Também conhecida como garantia por cartão de crédito.

Esta modalidade não está prevista em lei, mas vem se destacando por sua inovação.

Para fazer uso dessa modalidade de garantia a imobiliária ou locador precisa estar previamente cadastrado em plataformas com esta opção.

Além disso, a depender dos critérios adotados por cada plataforma, o inquilino precisa ter limite no cartão de crédito suficiente para as garantias contratadas.

A promessa é de que o aluguel seja aprovado de forma rápida, sem necessidade de caução ou fiador.

Ter um contrato de locação bem feito, com todas as previsões e garantias evita problemas futuros.

Para isso, invista em uma advocacia especializada e preventiva.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Além disso, embora seja comum encontrar a cláusula de direito de preferência nos contratos de locação, a maioria dos inquilinos também não sabem o que é necessário para fazer valer o seu direito.

O que é o direito de preferência?

O direito de preferência é um benefício garantido pela Lei do Inquilinato ao inquilino, caso o dono do imóvel resolva vender o bem locado.

Em linha gerais, o dono do imóvel tem a obrigação de oferecer o imóvel para venda ao inquilino nas mesmas condições de venda que seria ofertado a terceiros.

Todos têm o direito de preferência?

A Lei garante o direito de preferência para todas as locações, independentemente de cláusula expressa, contudo, para que o inquilino possa exigir seu cumprimento é necessário que o contrato de locação esteja averbado no registro de imóveis.

Além disso, a lei determina que o inquilino responda à proposta com aceite em um prazo de 30 (trinta) dias contados a partir da ciência de que o dono do imóvel pretende vender o mesmo.

Passados os 30 dias, caso o inquilino não se manifeste, ele perde o direito de preferência.

O que acontece se o dono do imóvel não notificar o locatário sobre a pretendida venda?

O inquilino poderá pedir as perdas e danos ao dono do imóvel, ou, ainda, comprar compulsoriamente o imóvel desde que deposite o preço e demais despesas do ato de transferência do imóvel locado.

Para tanto, o inquilino tem que fazer o pedido em até seis meses a partir do registro da venda no registro de imóveis.

Além disso, o contrato de locação deve estar averbado por pelo menos 30 (trinta) dias antes do registro da venda no registro de imóveis.

Por isso, para que as partes tenham todos os seus direitos resguardados, é aconselhável que estejam assessoradas por um profissional experiente na área.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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1. Pesquise com cuidado o que você vai alugar

Antes de ir morar em um imóvel alugado é necessário conhecer as condições físicas do imóvel.  É importante que você tenha paciência e pesquise com cuidado, pois muitos problemas não são percebidos em visitas rápidas como as feitas com o corretor de imóveis.

Se puder experimente as lâmpadas, torneiras, descargas; verifique as condições do encanamento, da fiação elétrica, do sistema de gás, se não há infiltrações, se a pintura não está descascando.

Documentar toda a vistoria por meio do laudo de vistoria e, preferencialmente, com fotos da situação do imóvel antes da locação, especialmente se algo não estiver como deveria e que você precise mostrar ao proprietário/locador.

Lembre-se que na devolução o imóvel deverá ser entregue da mesma forma que você o recebeu e ficará muito mais fácil demonstrar qual era essa situação se tiver tudo documentado, não dando brecha para reclamações e pedidos de indenização descabidos.

Essas são ações simples, mas que podem lhe livrar de uma grande dor de cabeça mais tarde.

2. Saiba quais são suas obrigações como inquilino

Em verdade, o inquilino deve zelar pelo imóvel alugado como se fosse seu.

Nesse contexto, muitas dúvidas surgem em relação as obrigações como inquilino, como, por exemplo, quais as taxas, impostos e demais despesas que devem ser arcadas por quem está alugando o imóvel, se tem que arcar com as despesas de reparos no imóvel, etc.

Sobre as despesas inerentes ao imóvel, as dúvidas mais comuns são em relação ao Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e a Taxa de Condomínio.

Pela lei, o IPTU é de responsabilidade do proprietário do imóvel. Quanto às taxas condominiais, estas são separadas em dois grupos: (a) as ordinárias, que são de responsabilidade do inquilino; e (b) extraordinárias, que são de responsabilidade do dono do imóvel.

Porém, é muito comum que nos contratos de locação sejam colocados que os inquilinos é que farão o pagamento de tudo.  Por isso, é importante que você fique atento ao contrato que for assinar para não ter surpresas com despesas que deveria estar pagando e deixou em aberto.

Outras despesas como luz, água, telefone, internet, gás são cobradas de acordo com o consumo do locatário e, nesse caso, devem ser pagas por ele, já que não há como prever qual será o valor.

Reparos nos imóveis devem ser pagos pelo inquilino sempre que o dano for causado por ele, quer dizer, desde que não seja um problema estrutural.

Caso seja um problema estrutural, deve ser feita a comunicação ao dono do imóvel para que providencie o reparo.

Além disso, a Lei do Inquilinato enumera como uma das obrigações do inquilino o pagamento do aluguel em dia, caso não o faça, o proprietário pode lhe cobrar multa e juros por atraso.

É importante destacar que todas essas situações são regra geral. Mas, o dono do imóvel e o inquilino podem fazer um acordo próprio quando for feito o contrato de locação.

3. Tenha um bom contrato de locação

Você já observou os passos anteriores e percebeu o quanto pode ser complexa a locação de um imóvel, não é mesmo?

De nada adianta saber quais são os seus direitos, suas obrigações e os problemas que pode enfrentar se acabar assinando um contrato qualquer.

Então nada mais claro do que ter certeza de que terá todos os seus direitos resguardados na hora de assinar o contrato que vai lhe garantir a moradia por determinado tempo.

Por esse motivo é importante procurar um advogado de confiança, experiente na área para redigir o contrato de locação que atenda ao que foi acordado, só assim você terá a segurança de que seus direitos foram garantidos.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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