Quando se compra um imóvel em um condomínio, um dos aspectos importantes a serem observados é se este imóvel tem alguma dívida condominial em aberto.

Já houve bastante discussão sobre o tema, mas hoje a legislação está mais clara quanto a obrigação, entendendo que essas dívidas têm caráter propter rem.

O que é obrigação propter rem?

A expressão propter rem significa em “razão da coisa”, ou seja, por causa da coisa, comumente usada no direito imobiliário como obrigação própria do imóvel.

Em linhas gerais, significa dizer que essas obrigações ficam com a coisa, o bem, o imóvel, independentemente de quem era/é seu proprietário.

É uma figura bastante comentada no direito imobiliário e não seria diferente nas obrigações condominiais.

A obrigação propter rem nas dividas condominiais

Entendido do que se trata a obrigação propter rem, é necessário explicar que nem sempre foi assim, mas desde que o Código Civil surgiu em 2002 as obrigações pelas dívidas condomínios passaram a ser consideradas próprias do bem por força de lei.

A atual legislação não obriga que as dívidas estejam pagas para que possa ser feita a transferência do bem, então caso o novo dono adquira o bem com dívidas pode acabar tendo dores de cabeças indesejadas, já que passa a ter obrigação sobre as mesmas.

Para evitar transtornos, é aconselhável que você esteja sempre bem assessorado de profissionais que tenham experiência no ramo imobiliário.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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1. Pesquise com cuidado o que você vai alugar

Antes de ir morar em um imóvel alugado é necessário conhecer as condições físicas do imóvel.  É importante que você tenha paciência e pesquise com cuidado, pois muitos problemas não são percebidos em visitas rápidas como as feitas com o corretor de imóveis.

Se puder experimente as lâmpadas, torneiras, descargas; verifique as condições do encanamento, da fiação elétrica, do sistema de gás, se não há infiltrações, se a pintura não está descascando.

Documentar toda a vistoria por meio do laudo de vistoria e, preferencialmente, com fotos da situação do imóvel antes da locação, especialmente se algo não estiver como deveria e que você precise mostrar ao proprietário/locador.

Lembre-se que na devolução o imóvel deverá ser entregue da mesma forma que você o recebeu e ficará muito mais fácil demonstrar qual era essa situação se tiver tudo documentado, não dando brecha para reclamações e pedidos de indenização descabidos.

Essas são ações simples, mas que podem lhe livrar de uma grande dor de cabeça mais tarde.

2. Saiba quais são suas obrigações como inquilino

Em verdade, o inquilino deve zelar pelo imóvel alugado como se fosse seu.

Nesse contexto, muitas dúvidas surgem em relação as obrigações como inquilino, como, por exemplo, quais as taxas, impostos e demais despesas que devem ser arcadas por quem está alugando o imóvel, se tem que arcar com as despesas de reparos no imóvel, etc.

Sobre as despesas inerentes ao imóvel, as dúvidas mais comuns são em relação ao Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e a Taxa de Condomínio.

Pela lei, o IPTU é de responsabilidade do proprietário do imóvel. Quanto às taxas condominiais, estas são separadas em dois grupos: (a) as ordinárias, que são de responsabilidade do inquilino; e (b) extraordinárias, que são de responsabilidade do dono do imóvel.

Porém, é muito comum que nos contratos de locação sejam colocados que os inquilinos é que farão o pagamento de tudo.  Por isso, é importante que você fique atento ao contrato que for assinar para não ter surpresas com despesas que deveria estar pagando e deixou em aberto.

Outras despesas como luz, água, telefone, internet, gás são cobradas de acordo com o consumo do locatário e, nesse caso, devem ser pagas por ele, já que não há como prever qual será o valor.

Reparos nos imóveis devem ser pagos pelo inquilino sempre que o dano for causado por ele, quer dizer, desde que não seja um problema estrutural.

Caso seja um problema estrutural, deve ser feita a comunicação ao dono do imóvel para que providencie o reparo.

Além disso, a Lei do Inquilinato enumera como uma das obrigações do inquilino o pagamento do aluguel em dia, caso não o faça, o proprietário pode lhe cobrar multa e juros por atraso.

É importante destacar que todas essas situações são regra geral. Mas, o dono do imóvel e o inquilino podem fazer um acordo próprio quando for feito o contrato de locação.

3. Tenha um bom contrato de locação

Você já observou os passos anteriores e percebeu o quanto pode ser complexa a locação de um imóvel, não é mesmo?

De nada adianta saber quais são os seus direitos, suas obrigações e os problemas que pode enfrentar se acabar assinando um contrato qualquer.

Então nada mais claro do que ter certeza de que terá todos os seus direitos resguardados na hora de assinar o contrato que vai lhe garantir a moradia por determinado tempo.

Por esse motivo é importante procurar um advogado de confiança, experiente na área para redigir o contrato de locação que atenda ao que foi acordado, só assim você terá a segurança de que seus direitos foram garantidos.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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