1. Condição resolutiva

A condição resolutiva serve para limitar os efeitos do negócio jurídico a um acontecimento futuro e incerto, que não dependa das partes.

Quando há no contrato uma condição resolutiva, as partes não têm certeza se o efeito da cláusula ocorrerá ou não, assim, exercem seu direito enquanto a condição permitir.

Esse tipo de condição, devido a sua peculiaridade, não pode ser tácita, ou seja, tem sempre que ser prevista expressamente pelas partes.

A condição resolutiva faz com que o negócio produza os efeitos previstos pelas partes desde o início, mas apenas até o momento em que ocorre a condição.

Por exemplo: João cede uma casa para a moradia de José, na modalidade de comodato, pelo período de 1 ano com a condição resolutiva de que se a filha de João voltar do exterior José terá que desocupar o imóvel.

Veja que no exemplo estão presentes os requisitos da condição resolutiva: evento futuro e incerto – retorno da filha de João da viagem ao exterior.

Enquanto não ocorre tal fato José poderá usufruir do imóvel, contudo, se o evento se confirmar o contrato será finalizado.

2. Cláusula resolutiva

A cláusula resolutiva, por outro lado, tem por objetivo pôr fim ao contrato caso a parte fique inadimplente, ou seja, deixe de cumprir suas obrigações.

Quando há cláusula resolutiva no contrato a parte pode escolher se quer desfazer o negócio ou dar continuidade, em ambos os casos são devidos perdas e danos.

A Lei determina que a cláusula resolutiva pode ser expressa ou tácita. Quando é expressa, por si só resolve (desfaz) o contrato, não precisando da chancela judicial, porém, se é tácita (não está escrita no contrato), precisa que a parte ingresse com ação judicial para desfazer o contrato.

O contrato com cláusula resolutiva tem validade desde o início e só deixará de produzir efeitos caso uma das partes não satisfaça suas obrigações e a outra opte por desfazer o negócio.

Por exemplo: Escritura de compra e venda – João vende seu imóvel para José em 10 parcelas com cláusula resolutiva expressa. José foi ao Registro de Imóveis e registrou a escritura, passando assim a propriedade para seu nome. Pagou apenas 3 parcelas. João, mediante a cláusula resolutiva, pode escolher entre finalizar o contrato, cancelar a propriedade em nome de José e retomar o imóvel para si; ou notificar José para que volte a fazer os pagamentos e seguir com o contrato.

Pelo exemplo acima, podemos notar que a cláusula resolutiva é uma verdadeira garantia de que o negócio será cumprido ou você poderá retomar o imóvel se assim desejar.

Para ter certeza de que sua vontade foi colocada no contrato e evitar transtornos, é aconselhável que você esteja sempre bem assessorado por profissional especialista e de sua confiança!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Destacamos as principais características de cada uma das garantias previstas na lei.

1. CAUÇÃO

A caução é uma das mais utilizadas modalidades de garantia, contudo, observamos que nem sempre é utilizada de forma correta.

É dada por meio de bens móveis, imóveis ou dinheiro.

Em se tratando de bens móveis ou imóveis será feita a anotação no órgão de registro do competente bem.

O mais comum é vermos a caução dada em dinheiro.

A previsão legal é de que seu valor não pode exceder o valor equivalente a 3 meses de aluguel.

Além disso, o valor retido em forma de garantia deve ser depositado em conta poupança própria para este fim.

A conta poupança deve ser conjunta de forma não solidária, ou seja, para ter acesso ao dinheiro locador e locatário precisam concordar.

Ao fim da locação, estando o locatário quite com suas obrigações, o valor deve ser totalmente devolvido a ele com juros gerados pela aplicação, inclusive.

Caso o locatário não cumpra suas obrigações e o locador precise fazer uso desse valor para cobrir seus danos, será necessária ordem judicial para saque do dinheiro.

2. FIANÇA

A fiança lidera o ranking de modalidade de garantia usada nas locações, pois é a que demanda menor disponibilidade de valores pelo locatário.

Resumidamente, ocorre a fiança quando uma pessoa que não faz parte do negócio jurídico (locador e locatário) assegura ao locador que o locatário cumprirá suas obrigações.

Caso o locatário não cumpra suas obrigações o fiador pode responder com seu patrimônio perante o locador.

Embora ainda muito usada, vem perdendo força em razão das pessoas estarem menos dispostas a arriscarem seu nome e patrimônio em razão de dívidas/obrigações de outros.

3. SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA

Essa modalidade de garantia é ainda pouco utilizada, mas vem crescendo a procura pela modalidade, já que dispensa a figura do fiador.

Também, embora o locatário ainda tenha que arcar com valores para estar garantido (como acontece na caução), normalmente o prêmio do seguro é pago de forma parcelada.

Como as demais modalidades de seguro que estamos habituados a ver (carro, casa, vida) o interessado paga o prêmio mensalmente ou em cota única, conforme acordo com a seguradora.

Caso ocorra qualquer problema durante a locação o dono do imóvel aciona o seguro para reaver o prejuízo (aluguel atrasado, danos do imóvel, etc.).

4. CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO

Como a própria descrição diz, nessa modalidade de garantia o locatário cede ao locador quotas de fundo de investimento.

Essas quotas/ações podem ou não serem negociadas na bolsa de valores.

O locador será o credor fiduciário, enquanto a instituição financeira emissora das quotas será o agente fiduciário.

Durante o prazo do contrato de locação as quotas destinadas à garantia ficam indisponíveis, não podendo ser vendidas ou penhoradas.

As quotas podem ser do locatário ou de terceiro que assegure a negociação, tendo assim natureza de fiança.

5. GARANTIA DIGITAL DE ALUGUEL

Também conhecida como garantia por cartão de crédito.

Esta modalidade não está prevista em lei, mas vem se destacando por sua inovação.

Para fazer uso dessa modalidade de garantia a imobiliária ou locador precisa estar previamente cadastrado em plataformas com esta opção.

Além disso, a depender dos critérios adotados por cada plataforma, o inquilino precisa ter limite no cartão de crédito suficiente para as garantias contratadas.

A promessa é de que o aluguel seja aprovado de forma rápida, sem necessidade de caução ou fiador.

Ter um contrato de locação bem feito, com todas as previsões e garantias evita problemas futuros.

Para isso, invista em uma advocacia especializada e preventiva.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Neste texto se usará a situação hipotética de venda de pai para filho, mas a regra vale para qualquer descendência em linha reta: avô para neto, bisavô para bisneto, etc.

É permitida a venda de imóvel para descendente?

Sim, a lei não proíbe que haja a venda de um ascendente para seu descendente.

Quando se trata de filho único, ou seja, não há outros herdeiros, essa situação é plenamente possível sem nenhum tipo de constrangimento legal.

No entanto, quando há outros herdeiros a lei determina que sejam observadas algumas regras para que seja preservado o direito de todos.

Todos os herdeiros (filhos e cônjuge) precisam assinar

Sendo legítima a venda e tendo o filho pago pelo imóvel o preço médio do mercado, o patrimônio pode ser vendido desde que haja a concordância expressa de todos os herdeiros.

Caso os demais herdeiros não assinem concordando com a venda, ela pode ser anulada judicialmente.

Se o regime de casamento dos ascendentes for o da separação obrigatória a assinatura do cônjuge é dispensável.

Qual o prazo para anular judicialmente esta venda?

A lei diz que o prazo para buscar judicialmente a anulação da venda é de 2 (dois) anos a partir do negócio jurídico.

Contudo, há bastante discussão na jurisprudência sobre o prazo, especialmente quanto ao seu início.

Muitos doutrinadores e julgadores entendem que o prazo só começa a correr a partir da abertura da sucessão, pois é quando normalmente os demais herdeiros tomam conhecimento da venda.

Atenção!

Essas informações são para vendas legítimas.

Caso haja simulação do negócio, ou seja, quando o pai transfere para o filho por meio de compra e venda um imóvel quando na verdade houve uma doação esse negócio é considerado nulo.

Neste caso as regras e prazos aplicados são outras.

Para não cometer erros e tornar o negócio nulo, é muito importante contar com uma assessoria imobiliária especializada.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Elas possuem várias diferenças fundamentais em seus formatos, você conhece as diferenças entre essas duas formas de garantia?

Alienação fiduciária

Consiste em passar a propriedade do bem para o credor com fins de garantia, ficando o credor na propriedade deste imóvel até que seja paga a obrigação.

O credor fiduciário passa a ter a posse indireta do bem, enquanto que o devedor permanece com a posse direta, na qualidade de depositário.

A alienação fiduciária  pode ser usada por qualquer pessoa física ou jurídica, não sendo privativa de bancos e instituições financeiras.

Não é possível ter mais de uma alienação fiduciária no mesmo imóvel.

Ao final do pagamento da dívida é feita a reversão da alienação e o bem passa a pertencer integralmente ao devedor.

Caso, ao contrário, a dívida não seja paga há a consolidação da propriedade para o credor fiduciário.

A satisfação do crédito pode ser exigida de forma extrajudicial, não sendo necessário acionar o judiciário, tornando a alienação fiduciária extremamente atrativa.

Além disso, nessa modalidade, como o bem já está em nome do credor, este não fica atrás de créditos trabalhistas e tributários em caso de insolvência do devedor.

Diante dessas vantagens, a alienação fiduciária tende a diminuir a carga de juros, pois diminui as chances de a dívida não ser paga.

Se torna, assim, uma modalidade de garantia atrativa tanto para quem precisa recorrer ao empréstimo, quanto para quem oferece o aporte financeiro.

Não há exigência legal de escritura pública para a formalização da alienação, contudo, deverá ser registrada na matrícula do imóvel para ter validade.

Hipoteca

A hipoteca, por sua vez, embora sirva como garantia não transmite a propriedade ao credor.

Nesta modalidade, o devedor retém o bem, apenas gravando-o para garantia de uma obrigação.

Pode o devedor, portanto, vender ou dar o bem a terceiros ou mesmo oferecê-lo como garantia ao pagamento de outra dívida sua ou de terceiros.

Vale ressalvar que o credor não perde a garantia, caso o bem seja alienado.

Com o pagamento integral da dívida o devedor deve solicitar a baixa do registro de hipoteca no registro de imóveis, mediante comprovação da quitação.

Por outro lado, em não sendo paga a dívida, será necessário ajuizar demanda judicial para que apurar o saldo devedor e então executar a garantia.

Somente após a apuração do saldo é que o imóvel hipotecado será alienado em hasta pública.

Com a arrematação do bem, o novo adquirente deve promover a desocupação do imóvel também por vias judiciais.

Ao contrário do que ocorre no caso da alienação fiduciária, o credor hipotecário não tem preferência sobre os demais credores em caso de falência, mesmo porque, como já dito, pode haver mais de uma hipoteca ou outra forma de garantia no mesmo imóvel.

A hipoteca deve ser feita por meio de escritura pública e levada a registro no cartório de Registro de Imóveis.

Tanto para a efetivação quanto para a baixa dessas e outros tipos de garantias imobiliárias as partes devem buscar o auxílio de assessoria especializada, evitando assim problemas futuros.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Nossa legislação tem como característica a preocupação com a chamada dignidade da pessoa humana, ou seja, se preocupa em proporcionar o mínimo de subsistência para cada ser.

Nesse caminho é que se criou o instituto jurídico do bem de família, visando à proteção de habitação para as famílias, de forma que esse bem não possa ser tomado em razão de dívidas.

Dito isso, se conclui que a principal característica do bem de família é sua impenhorabilidade.

Atualmente temos duas formas de bem de família:

1. Legal ou obrigatório

Decorre da Lei 8.009/1990, ou seja, não depende de vontade da parte, é aquele reconhecido pelo senso comum.

Quando a entidade familiar tiver apenas um bem imóvel, ele e os bens que acompanham a residência não podem ser penhorados.

Cabe aqui uma ressalva de que nos casos dos bens que estão dentro da residência não serem penhoráveis caem na mesma regra do mínimo para subsistência.

Explicando, quando a família tiver 2 geladeiras, por exemplo, uma delas pode ser levada à penhora, pois ainda ficaria com 1 necessária para sua subsistência.

2. Convencional ou voluntária

No caso do bem de família convencional, a família escolhe qual bem quer que seja protegido.

Para ser instituído é necessário que os interessados declarem, por meio de escritura pública lavrada em cartório, que aquele bem é um bem de família.

É importante lembrar ainda que alguns casos podem levar o imóvel, ainda que considerado bem de família, à penhora.

É o caso, por exemplo, das dívidas do próprio imóvel como o Imposto Territorial Urbano – IPTU e despesas condominiais.

Há ainda outros casos específicos em que é possível tomar o bem de família, mas são exceções para outro post.

Sempre que tiver dúvidas sobre seus direitos procure assessoria jurídica especializada para lhe auxiliar.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Neste artigo, explicamos de maneira simples e rápida o que é e como funciona tal procedimento.

O que é?

A usucapião (qualquer que seja a sua forma) é o direito que determinado indivíduo passa a ter de se tornar dono (proprietário) da coisa por seu uso prolongado.

Para saber mais sobre os requisitos necessários para usucapir um imóvel, você pode conferir nosso texto nesse link.

Essa modalidade, nada mais é do que requerer o reconhecimento da usucapião diretamente no Cartório Registro de Imóveis, sem que tenha que ser feito um processo judicial.

Qual a principal vantagem em se fazer a usucapião extrajudicial

A principal vantagem do procedimento extrajudicial é a celeridade.

Processos judiciais costumaram demorar alguns anos, enquanto o procedimento extrajudicial é finalizado em alguns meses (em geral).

Qualquer um pode fazer a usucapião extrajudicial?

Antes de mais nada, é importante destacar que mesmo sendo um procedimento extrajudicial, é indispensável que a pessoa interessada seja representada por um(a) advogado(a).

Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem requerer a usucapião extrajudicial, contudo, nem sempre será possível a fazer a usucapião de forma extrajudicial.

Isto porque a Lei trouxe alguns critérios bem específicos para o seu cabimento, que ficam para um próximo artigo.

Para saber se você pode optar por fazer usucapião desta forma, procure um(a) advogado(a) especializado.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Isso acaba fazendo com que elas não estejam 100% seguras quanto a propriedade de seu imóvel, mas a partir de hoje essa dúvida não existirá mais.

Dividimos de forma fácil os três institutos para auxiliar neste entendimento.

CONTRATO

Você já deve ter ouvido falar no famoso “contratinho de gaveta”, esse apelido carinhoso surgiu porque o contrato é um instrumento particular.

Ele serve para alinhar as vontades do comprador e do vendedor, mas, na regra geral, não tem poder para transferir a propriedade.

Ele determina o que cada parte tem de obrigações e deveres e deve ser cumprido, quando uma das partes descumpri-lo pode ser discutido judicialmente.

Poderíamos dizer esse seria o primeiro passo da negociação, o documento que amarra as partes no negócio, sem que seja transferida a propriedade plena.

Contudo, justamente por ser particular e sem poderes para transferir a propriedade, ele é dispensável na negociação.

ESCRITURA PÚBLICA

A escritura pública, por sua vez, é um documento público.

É ela tem o poder de transferir a propriedade do imóvel de um para outro quando levada a registro.

A escritura pública é elaborada no cartório de notas perante um tabelião, é um documento solene e formal que tem diversos critérios para ser feita.

Nela também estarão contidas todas as informações sobre como se deu a transferência do imóvel.

Importante salientar que a escritura pública pode ser lavrada (elaborada) em qualquer tabelionato de notas escolhido pelas partes, não precisando ser no tabelionato da cidade em que o imóvel está situado.

Na mesma linha de pensamento do item anterior, a escritura pública seria o segundo passo da negociação, é ela que dá ares de legalidade ao negócio.

REGISTRO

Dizem os juristas: quem não registra, não é dono!

Agora que você já sabe que precisa fazer a escritura pública para que a possa haver a transferência de propriedade, deve saber que sem o registro dessa escritura pública a propriedade não se considera ainda transferida.

Para a efetivação da transferência da propriedade é necessário que a parte interessada leve a escritura pública até o registro de imóveis para informar que houve a transferência de propriedade.

Mas não é qualquer registro de imóveis, e sim aquele onde o imóvel está matriculado.

Esse é o terceiro passo da negociação.

Após a apresentação da escritura pública no registro de imóveis, analisando e verificando que todos os requisitos foram cumpridos o Oficial Registrador procederá com a transferência de propriedade e aí sim você passa a ser dono daquele imóvel.

Por isso, sempre que estiver envolvido em negociações imobiliárias, procure assessoria jurídica especializada para lhe auxiliar!

Se você se interessou por este artigo, talvez se interesse em ler também nosso artigo sobre os cuidados na hora de comprar um imóvel, clique aqui e aqui

Além disso, pode conferir outros assuntos relacionados a compra e venda de imóvel em nossas redes sociais clicando aqui, aqui e aqui

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O que é Reserva Legal?

De acordo com a Lei, Reserva Legal é a área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, que tem de garantir o uso sustentável dos recursos naturais daquele imóvel.

Além disso, visa ser abrigo e pretensão da fauna silvestre e flora nativa do local.

É uma tentativa de frear o desmatamento e a pressão da agropecuária sobre as áreas de florestas e vegetação nativa.

Quanto da propriedade rural precisa ser reservado?

Toda propriedade rural tem que separar uma área para este fim, mas o quanto será vai depender de do bioma e região em que está localizada a propriedade.

Propriedade rurais localizadas na Amazônia Legal, por exemplo, tem porcentagens diferentes em cada caso:

• 80% se o imóvel estiver situado em área de floresta;
• 35% se o imóvel estiver situado em área de cerrado; e
• 20% se o imóvel estiver em áreas de campos gerais.

Nas demais regiões do país, a porcentagem da Reserva Legal será de 20%.

Veja no mapa abaixo:

Fonte: Embrapa

Posso usar a área de reserva legal?

Sim, a Lei permite que a área de Reserva Legal seja usada economicamente, mas para isso deve ser usada de forma sustentável e dentro das determinações da Lei, como, por exemplo, colher os frutos dentro de sua maturação natural.

Sua exploração depende de licenciamento por órgão responsável, e terá que contemplar técnicas de condução, exploração, reposição florestal e manejo compatíveis com os variados ecossistemas a serem formados pela cobertura arbórea.

Como faço para regularizar a área de Reserva Legal?

A área deve ser regularizada pelo proprietário ou possuidor por meio de inscrição no Cadastro Ambiental Rural – CAR, porém, os detalhes de cada registro vão depender da legislação de cada Estado.

Depois que for feito o registro não é mais possível fazer alteração de sua destinação, nos casos de transmissão ou de desmembramento, com exceção das hipóteses previstas na Lei.

Procure assessoria especializada para fazer a regularização da área e evitar dores de cabeça futuras.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Comprar um imóvel é o grande sonho de muitas pessoas, mas para que se possa ter tranquilidade e certeza de que fez um bom negócio são necessários alguns cuidados. Por isso, listaremos 5 cuidados básicos na hora de comprar seu imóvel:

1. Quem está vendendo o imóvel?

A primeira coisa com que deve ser ter cuidado ao comprar um imóvel é observar quem está vendendo este imóvel.

A matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis identificará quem é o proprietário e você saberá se está comprando o imóvel do verdadeiro dono.

Fique atendo a outros documentos apresentados, pois apenas é considerado dono aquele que constar na matrícula atualizada.

2. Cuidados com a documentação do proprietário do imóvel
   

Identificado o proprietário do imóvel que você deseja comprar, é muito importante que você investigue os motivos que o estão levando a fazer a venda.

Veja se é possível conseguir as Certidões Negativas de Dívidas Fiscais municipais, estaduais e federais do vendedor.

Caso não seja possível tirá-las, há possibilidade de o vendedor estar em dívida com um desses entes e você pode ter dor de cabeça futura em relação ao imóvel.

Fique atento também em relação a ações contra o vendedor que possam vir a recair sobre o imóvel.

3. Cuidados com a documentação do imóvel

Além da documentação do proprietário, é preciso ter cuidados em relação a documentação do imóvel.

Primeiramente, consultando a certidão atualizada da matrícula do imóvel, verificar se corresponde àquele que está sendo oferecido à venda.

Depois, se não há sobre o imóvel nada que impeça a concretização da venda.

4. Para imóveis financiados – enquadramento do imóvel

Se você pretende financiar a compra de seu imóvel, total ou parcialmente, além dos cuidados que já mencionados, é necessário verificar com a instituição que fará o financiamento quais características e documentações específicas são necessárias para a aprovação do financiamento.

Cada instituição tem suas próprias regras quanto à aprovação de financiamento imobiliário/habitacional, e de nada adiantará seus esforços se o imóvel não estiver dentro dos padrões exigidos pela instituição.

Por isso, é essencial que você vá até a instituição financeira que deseja fazer o financiamento com todas as informações obtidas nas pesquisas feitas anteriormente para verificar se o imóvel se enquadra nas exigências da instituição.

5. Contrato de compra e venda e escritura do imóvel
   

Por fim, já se foi o tempo em que os negócios eram feitos no fio do bigode, não é mesmo?

Hoje em dia, na hora da comprar do imóvel você precisa ter o cuidado de possuir um contrato bem escrito, prevendo todas as condições da compra e venda faz toda a diferença para trazer tranquilidade na negociação.

Mas atenção! Em regra, somente a escritura de compra e venda é o documento válido para transferir o título de propriedade para outra pessoa.

Por essa razão, ter um profissional que auxilie e esclareça todas as suas dúvidas, além de ajudar com toda a parte técnica para garantir a segurança do negócio, é fundamental.

Quando for comprar um imóvel, procure um profissional de sua confiança.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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