O que é separação (judicial ou extrajudicial) e qual sua diferença para o divórcio?

O casamento só pode ser dissolvido pelo divórcio ou pela morte de um dos cônjuges.

Nossa legislação prevê uma diferença entre a dissolução do casamento e a dissolução da sociedade conjugal.

Significa dizer que duas pessoas podem pôr fim aos direitos e deveres inerentes ao casamento sem que o vínculo legal do casamento seja extinto.

Porém, esse tipo de dissolução, a chamada separação, implica diversas repercussões no mundo do direito.

Quando o casal opta por apenas dissolver a sociedade conjugal, mas mantém o vínculo do casamento há ainda uma possibilidade de restabelecimento da sociedade conjugal, voltando o casal ao estado de antes sem qualquer alteração, inclusive do regime de bens.

Já no divórcio, a única forma de as partes voltarem a dividir os direitos e deveres inerentes ao casamento é casando-se novamente.

Restabelecimento da sociedade conjugal e implicações quanto aos bens imóveis

Entre as previsões legais sobre a separação, temos que ela põe fim ao regime de bens.

Significa dizer que separado o casal e devidos os bens, cada um dispõe dos mesmos como bem entender podendo vender, onerar ou mesmo comprar outros bens sem que haja dever de comunhão com o até então parceiro.

A dúvida que geral que paira e é fonte de diversas doutrinas é quando o casal tinha como regime de bens a comunhão parcial de bens e a participação final nos aquestos e resolve restabelecer a sociedade conjugal.

Nesses casos há partilha apenas dos bens adquiridos onerosamente durante a união, então como ficam os bens adquiridos durante a separação ou mesmo aqueles que foram divididos?

Embora durante muito tempo o entendimento fosse divergente, tendo os que entendiam que os bens voltam a ter o mesmo regime de partilha que antes da separação, bem como eram incorporados ao bem do casal, por exemplo:

João e Maria eram casados pelo regime de comunhão parcial de bens e compraram duas casas de mesmo valor durante o casamento.

Optaram pela separação, tendo os bens sido divididos igualmente ficando cada um com uma casa.

Após 2 anos separados, o casal resolveu restabelecer a sociedade conjugal.

Neste exemplo, um primeiro grupo entendia que ao restabelecerem a sociedade conjugal os bens voltavam a ser de ambos.

Contudo, há um segundo grupo que entendia que esses bens passavam a ser considerados bem particulares e ao restabelecer a sociedade conjugal esses bens não faziam mais parte da partilha.

Mas há ainda uma outra situação que gerava mais desentendimento entre os doutrinadores:

[Usando ainda o exemplo anterior] Durante o período que estiveram separados, Maria adquiriu outro imóvel.

Bem, nesse caso, como fica o bem adquirido apenas por Maria?

A discussão era a mesma, tendo os grupos entendimento diversos, nos mesmos moldes de quando os bens já eram de ambos.

Hoje, porém, o entendimento majoritário é de que os bens adquiridos durante o período em que o casal esteve separado são particulares, não fazendo parte da partilha em caso de nova separação, divórcio ou falecimento (não entra na meação).

Mesmo uma compra e venda que parece ser simples precisa de olhos atentos que apenas um especialista terá.

Por isso, procure sempre assessoria especializada para lhe auxiliar antes de realizar seus investimentos.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Entenda melhor como funciona neste artigo:

O que é capital social?

Capital social é o valor atribuído à empresa pelos sócios no momento da abertura, isto é, o valor que eles estão investindo para iniciar suas atividades.

Ao abrir uma empresa é necessária toda uma infraestrutura com equipamentos, acessórios, ferramentas, etc. e como a empresa ainda não gera lucro o capital social é usado para essa infraestrutura.

Para alcançar esse valor inicial os sócios podem fazer uso de dinheiro, bens ou serviços.

É bastante comum que os sócios de empresas façam a integralização através de bens imóveis.

Ou seja, o sócio transfere o imóvel do seu nome para o nome da empresa.

A imunidade de Impostos de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização do capital social

Nossa Constituição Federal determina que nos casos em que os sócios optam por fazer a integralização do capital por meio de imóveis, estão imunes do ITBI.

Essa imunidade não é aplicada nos casos em que as empresas terão como atividade principal:

• compra e venda desses bens ou direitos,
• locação de bens imóveis,
• arrendamento mercantil.

Por conta da imunidade, muitos sócios fazem a integralização desta forma, inclusive, do imóvel que será a sede da empresa, já aproveitando a imunidade para passar tal bem à empresa.

Polêmica atual e entendimento do STF – Supremo Tribunal Federal

Já há algum tempo se discute os casos em que o valor do imóvel é maior que o valor que se pretende integralizar, como fica a imunidade.?

A título de exemplo, o empresário tem um imóvel no valor de R$ 50.000,00, mas pretende integralizar apenas R$ 25.000,00, quer dizer, apenas 50%.

Nesse caso, a imunidade garantida pela Constituição Federal deverá ser do valor total do imóvel (100%) ou apenas do valor correspondente ao que será destinado ao capital social, ou melhor, 50% no nosso exemplo?

Destaco que apenas parte do imóvel é destinado ao capital social, mas a totalidade do imóvel ficará imobilizado, como reserva de capital.

Bem, cada município aplica a imunidade da forma que achava correta, não há um consenso.

Mas, recentemente, o STF proferiu uma decisão clareando a discussão, entendeu o Tribunal Supremo que a imunidade deve ser aplicada apenas ao quinhão utilizado para fins de integralização do capital social.

A tese apontada pelo MM. Alexandre Moraes que foi acolhida pelo colegiado é de que se fosse admitida a possibilidade de imunidade total ao invés de alcançar somente o valor da integralização.

No entendimento dele, a empresa poderia usar desse meio para fazer uma reserva de capital maior, prejudicando assim o Fisco municipal.

Para não ser surpreendido com essas ou outras situações que versam sobre o direito imobiliário, procure sempre uma assessoria especializada.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Embora cada incorporação imobiliária possa ter sua peculiaridade aqui ou ali, destacamos abaixo as etapas básicas que todas as incorporações terão:

Etapa 1: Escolha do local do empreendimento

Como todo início de investimento/negócio, a primeira atitude a ser tomada é a identificação do imóvel que poderá ser objeto da incorporação imobiliária.

É extremamente importante que seja feita uma análise jurídica do imóvel por um advogado especialista em direito imobiliário. Ele identificará problemas que o imóvel tem ou poderá ter e apresentará as soluções jurídicas para cada situação.

É aconselhável também que o incorporador realize um estudo arquitetônico do local, bem como, a análise preliminar de viabilidade econômica e financeira do investimento.

Etapa 2: Aquisição do terreno

Feitos todos os estudos e análises preliminares, passa-se para a aquisição do imóvel em si.

Essa etapa é a que costuma ter mais peculiaridades de um caso ao outro, visto que a aquisição pode se dar por diversas formas: compra e venda, permuta, cessão de direito, entre outros.

Etapa 3: Elaboração do Projeto Definitivo

Em posse do terreno em que será feita a incorporação, é hora do incorporador promover a elaboração do projeto definitivo do empreendimento.

Esse projeto tem que ser submetido à aprovação pelos órgãos competentes (administração municipal, serviços de saneamento, órgãos de proteção ambiental, etc.).

Com a aprovação, é expedido o Alvará de Construção que permitirá, junto com o projeto definitivo, o registro da incorporação.

Etapa 4: Memorial de Incorporação

Para que a incorporação possa ser levada a registro, o incorporador precisa reunir uma gama de documentos de natureza jurídica, técnica e financeira relativos à implementação do negócio.

Todos esses documentos estão elencados na Lei 4.591/1964. A este conjunto de documentos é dado o nome de memorial de incorporação

Etapa 5: O Registro da Incorporação no Registro de Imóveis

Após a elaboração do memorial de incorporação, a última etapa básica de uma incorporação imobiliária é o registro.

Só é permitida a comercialização das unidades na planta, por exemplo, depois de concluído o registro da incorporação no registro de imóveis, por isso é tão importante que todas as etapas sejam cumpridas.

Por isso, é importante sempre estar assessorado por uma equipe especializada e de sua confiança!

Se você se interessa pelo tema incorporação imobiliária, pode encontrar outros textos de seu interesse aqui, aqui e aqui!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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O que é Reserva Legal?

De acordo com a Lei, Reserva Legal é a área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, que tem de garantir o uso sustentável dos recursos naturais daquele imóvel.

Além disso, visa ser abrigo e pretensão da fauna silvestre e flora nativa do local.

É uma tentativa de frear o desmatamento e a pressão da agropecuária sobre as áreas de florestas e vegetação nativa.

Quanto da propriedade rural precisa ser reservado?

Toda propriedade rural tem que separar uma área para este fim, mas o quanto será vai depender de do bioma e região em que está localizada a propriedade.

Propriedade rurais localizadas na Amazônia Legal, por exemplo, tem porcentagens diferentes em cada caso:

• 80% se o imóvel estiver situado em área de floresta;
• 35% se o imóvel estiver situado em área de cerrado; e
• 20% se o imóvel estiver em áreas de campos gerais.

Nas demais regiões do país, a porcentagem da Reserva Legal será de 20%.

Veja no mapa abaixo:

Fonte: Embrapa

Posso usar a área de reserva legal?

Sim, a Lei permite que a área de Reserva Legal seja usada economicamente, mas para isso deve ser usada de forma sustentável e dentro das determinações da Lei, como, por exemplo, colher os frutos dentro de sua maturação natural.

Sua exploração depende de licenciamento por órgão responsável, e terá que contemplar técnicas de condução, exploração, reposição florestal e manejo compatíveis com os variados ecossistemas a serem formados pela cobertura arbórea.

Como faço para regularizar a área de Reserva Legal?

A área deve ser regularizada pelo proprietário ou possuidor por meio de inscrição no Cadastro Ambiental Rural – CAR, porém, os detalhes de cada registro vão depender da legislação de cada Estado.

Depois que for feito o registro não é mais possível fazer alteração de sua destinação, nos casos de transmissão ou de desmembramento, com exceção das hipóteses previstas na Lei.

Procure assessoria especializada para fazer a regularização da área e evitar dores de cabeça futuras.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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