1. Condição resolutiva

A condição resolutiva serve para limitar os efeitos do negócio jurídico a um acontecimento futuro e incerto, que não dependa das partes.

Quando há no contrato uma condição resolutiva, as partes não têm certeza se o efeito da cláusula ocorrerá ou não, assim, exercem seu direito enquanto a condição permitir.

Esse tipo de condição, devido a sua peculiaridade, não pode ser tácita, ou seja, tem sempre que ser prevista expressamente pelas partes.

A condição resolutiva faz com que o negócio produza os efeitos previstos pelas partes desde o início, mas apenas até o momento em que ocorre a condição.

Por exemplo: João cede uma casa para a moradia de José, na modalidade de comodato, pelo período de 1 ano com a condição resolutiva de que se a filha de João voltar do exterior José terá que desocupar o imóvel.

Veja que no exemplo estão presentes os requisitos da condição resolutiva: evento futuro e incerto – retorno da filha de João da viagem ao exterior.

Enquanto não ocorre tal fato José poderá usufruir do imóvel, contudo, se o evento se confirmar o contrato será finalizado.

2. Cláusula resolutiva

A cláusula resolutiva, por outro lado, tem por objetivo pôr fim ao contrato caso a parte fique inadimplente, ou seja, deixe de cumprir suas obrigações.

Quando há cláusula resolutiva no contrato a parte pode escolher se quer desfazer o negócio ou dar continuidade, em ambos os casos são devidos perdas e danos.

A Lei determina que a cláusula resolutiva pode ser expressa ou tácita. Quando é expressa, por si só resolve (desfaz) o contrato, não precisando da chancela judicial, porém, se é tácita (não está escrita no contrato), precisa que a parte ingresse com ação judicial para desfazer o contrato.

O contrato com cláusula resolutiva tem validade desde o início e só deixará de produzir efeitos caso uma das partes não satisfaça suas obrigações e a outra opte por desfazer o negócio.

Por exemplo: Escritura de compra e venda – João vende seu imóvel para José em 10 parcelas com cláusula resolutiva expressa. José foi ao Registro de Imóveis e registrou a escritura, passando assim a propriedade para seu nome. Pagou apenas 3 parcelas. João, mediante a cláusula resolutiva, pode escolher entre finalizar o contrato, cancelar a propriedade em nome de José e retomar o imóvel para si; ou notificar José para que volte a fazer os pagamentos e seguir com o contrato.

Pelo exemplo acima, podemos notar que a cláusula resolutiva é uma verdadeira garantia de que o negócio será cumprido ou você poderá retomar o imóvel se assim desejar.

Para ter certeza de que sua vontade foi colocada no contrato e evitar transtornos, é aconselhável que você esteja sempre bem assessorado por profissional especialista e de sua confiança!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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O que é separação (judicial ou extrajudicial) e qual sua diferença para o divórcio?

O casamento só pode ser dissolvido pelo divórcio ou pela morte de um dos cônjuges.

Nossa legislação prevê uma diferença entre a dissolução do casamento e a dissolução da sociedade conjugal.

Significa dizer que duas pessoas podem pôr fim aos direitos e deveres inerentes ao casamento sem que o vínculo legal do casamento seja extinto.

Porém, esse tipo de dissolução, a chamada separação, implica diversas repercussões no mundo do direito.

Quando o casal opta por apenas dissolver a sociedade conjugal, mas mantém o vínculo do casamento há ainda uma possibilidade de restabelecimento da sociedade conjugal, voltando o casal ao estado de antes sem qualquer alteração, inclusive do regime de bens.

Já no divórcio, a única forma de as partes voltarem a dividir os direitos e deveres inerentes ao casamento é casando-se novamente.

Restabelecimento da sociedade conjugal e implicações quanto aos bens imóveis

Entre as previsões legais sobre a separação, temos que ela põe fim ao regime de bens.

Significa dizer que separado o casal e devidos os bens, cada um dispõe dos mesmos como bem entender podendo vender, onerar ou mesmo comprar outros bens sem que haja dever de comunhão com o até então parceiro.

A dúvida que geral que paira e é fonte de diversas doutrinas é quando o casal tinha como regime de bens a comunhão parcial de bens e a participação final nos aquestos e resolve restabelecer a sociedade conjugal.

Nesses casos há partilha apenas dos bens adquiridos onerosamente durante a união, então como ficam os bens adquiridos durante a separação ou mesmo aqueles que foram divididos?

Embora durante muito tempo o entendimento fosse divergente, tendo os que entendiam que os bens voltam a ter o mesmo regime de partilha que antes da separação, bem como eram incorporados ao bem do casal, por exemplo:

João e Maria eram casados pelo regime de comunhão parcial de bens e compraram duas casas de mesmo valor durante o casamento.

Optaram pela separação, tendo os bens sido divididos igualmente ficando cada um com uma casa.

Após 2 anos separados, o casal resolveu restabelecer a sociedade conjugal.

Neste exemplo, um primeiro grupo entendia que ao restabelecerem a sociedade conjugal os bens voltavam a ser de ambos.

Contudo, há um segundo grupo que entendia que esses bens passavam a ser considerados bem particulares e ao restabelecer a sociedade conjugal esses bens não faziam mais parte da partilha.

Mas há ainda uma outra situação que gerava mais desentendimento entre os doutrinadores:

[Usando ainda o exemplo anterior] Durante o período que estiveram separados, Maria adquiriu outro imóvel.

Bem, nesse caso, como fica o bem adquirido apenas por Maria?

A discussão era a mesma, tendo os grupos entendimento diversos, nos mesmos moldes de quando os bens já eram de ambos.

Hoje, porém, o entendimento majoritário é de que os bens adquiridos durante o período em que o casal esteve separado são particulares, não fazendo parte da partilha em caso de nova separação, divórcio ou falecimento (não entra na meação).

Mesmo uma compra e venda que parece ser simples precisa de olhos atentos que apenas um especialista terá.

Por isso, procure sempre assessoria especializada para lhe auxiliar antes de realizar seus investimentos.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Elas possuem várias diferenças fundamentais em seus formatos, você conhece as diferenças entre essas duas formas de garantia?

Alienação fiduciária

Consiste em passar a propriedade do bem para o credor com fins de garantia, ficando o credor na propriedade deste imóvel até que seja paga a obrigação.

O credor fiduciário passa a ter a posse indireta do bem, enquanto que o devedor permanece com a posse direta, na qualidade de depositário.

A alienação fiduciária  pode ser usada por qualquer pessoa física ou jurídica, não sendo privativa de bancos e instituições financeiras.

Não é possível ter mais de uma alienação fiduciária no mesmo imóvel.

Ao final do pagamento da dívida é feita a reversão da alienação e o bem passa a pertencer integralmente ao devedor.

Caso, ao contrário, a dívida não seja paga há a consolidação da propriedade para o credor fiduciário.

A satisfação do crédito pode ser exigida de forma extrajudicial, não sendo necessário acionar o judiciário, tornando a alienação fiduciária extremamente atrativa.

Além disso, nessa modalidade, como o bem já está em nome do credor, este não fica atrás de créditos trabalhistas e tributários em caso de insolvência do devedor.

Diante dessas vantagens, a alienação fiduciária tende a diminuir a carga de juros, pois diminui as chances de a dívida não ser paga.

Se torna, assim, uma modalidade de garantia atrativa tanto para quem precisa recorrer ao empréstimo, quanto para quem oferece o aporte financeiro.

Não há exigência legal de escritura pública para a formalização da alienação, contudo, deverá ser registrada na matrícula do imóvel para ter validade.

Hipoteca

A hipoteca, por sua vez, embora sirva como garantia não transmite a propriedade ao credor.

Nesta modalidade, o devedor retém o bem, apenas gravando-o para garantia de uma obrigação.

Pode o devedor, portanto, vender ou dar o bem a terceiros ou mesmo oferecê-lo como garantia ao pagamento de outra dívida sua ou de terceiros.

Vale ressalvar que o credor não perde a garantia, caso o bem seja alienado.

Com o pagamento integral da dívida o devedor deve solicitar a baixa do registro de hipoteca no registro de imóveis, mediante comprovação da quitação.

Por outro lado, em não sendo paga a dívida, será necessário ajuizar demanda judicial para que apurar o saldo devedor e então executar a garantia.

Somente após a apuração do saldo é que o imóvel hipotecado será alienado em hasta pública.

Com a arrematação do bem, o novo adquirente deve promover a desocupação do imóvel também por vias judiciais.

Ao contrário do que ocorre no caso da alienação fiduciária, o credor hipotecário não tem preferência sobre os demais credores em caso de falência, mesmo porque, como já dito, pode haver mais de uma hipoteca ou outra forma de garantia no mesmo imóvel.

A hipoteca deve ser feita por meio de escritura pública e levada a registro no cartório de Registro de Imóveis.

Tanto para a efetivação quanto para a baixa dessas e outros tipos de garantias imobiliárias as partes devem buscar o auxílio de assessoria especializada, evitando assim problemas futuros.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Entenda melhor como funciona neste artigo:

O que é capital social?

Capital social é o valor atribuído à empresa pelos sócios no momento da abertura, isto é, o valor que eles estão investindo para iniciar suas atividades.

Ao abrir uma empresa é necessária toda uma infraestrutura com equipamentos, acessórios, ferramentas, etc. e como a empresa ainda não gera lucro o capital social é usado para essa infraestrutura.

Para alcançar esse valor inicial os sócios podem fazer uso de dinheiro, bens ou serviços.

É bastante comum que os sócios de empresas façam a integralização através de bens imóveis.

Ou seja, o sócio transfere o imóvel do seu nome para o nome da empresa.

A imunidade de Impostos de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização do capital social

Nossa Constituição Federal determina que nos casos em que os sócios optam por fazer a integralização do capital por meio de imóveis, estão imunes do ITBI.

Essa imunidade não é aplicada nos casos em que as empresas terão como atividade principal:

• compra e venda desses bens ou direitos,
• locação de bens imóveis,
• arrendamento mercantil.

Por conta da imunidade, muitos sócios fazem a integralização desta forma, inclusive, do imóvel que será a sede da empresa, já aproveitando a imunidade para passar tal bem à empresa.

Polêmica atual e entendimento do STF – Supremo Tribunal Federal

Já há algum tempo se discute os casos em que o valor do imóvel é maior que o valor que se pretende integralizar, como fica a imunidade.?

A título de exemplo, o empresário tem um imóvel no valor de R$ 50.000,00, mas pretende integralizar apenas R$ 25.000,00, quer dizer, apenas 50%.

Nesse caso, a imunidade garantida pela Constituição Federal deverá ser do valor total do imóvel (100%) ou apenas do valor correspondente ao que será destinado ao capital social, ou melhor, 50% no nosso exemplo?

Destaco que apenas parte do imóvel é destinado ao capital social, mas a totalidade do imóvel ficará imobilizado, como reserva de capital.

Bem, cada município aplica a imunidade da forma que achava correta, não há um consenso.

Mas, recentemente, o STF proferiu uma decisão clareando a discussão, entendeu o Tribunal Supremo que a imunidade deve ser aplicada apenas ao quinhão utilizado para fins de integralização do capital social.

A tese apontada pelo MM. Alexandre Moraes que foi acolhida pelo colegiado é de que se fosse admitida a possibilidade de imunidade total ao invés de alcançar somente o valor da integralização.

No entendimento dele, a empresa poderia usar desse meio para fazer uma reserva de capital maior, prejudicando assim o Fisco municipal.

Para não ser surpreendido com essas ou outras situações que versam sobre o direito imobiliário, procure sempre uma assessoria especializada.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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1 – O síndico tem direito a receber um salário?

Legalmente falando, a função de síndico é assumida de forma voluntária, contudo, não é raro que a Convenção de Condomínio estabeleça que ele ficará isento de pagar a taxa de condomínio como forma de recompensá-lo pelos serviços prestados.

Além disso, em alguns casos pode haver a previsão de que será pago um valor mensal pele trabalho realizado.

2 – O fundo reserva é obrigatório?

Atualmente, a obrigatoriedade do fundo de reserva está atrelada à sua menção na Convecção de Condomínio, se não constar nela, então não há obrigatoriedade.

Mas se houver citação do fundo de reserva na Convenção de Condomínio, só poderá ser feito seu cancelamento se for feita a alteração da Convenção de Condomínio.

3 – Por que, mesmo não sendo empresa, condomínios têm CNPJ?

Isso acontece porque o condomínio exerce algumas funções e obrigações típicas de empresa, como por exemplo, contratar e demitir funcionários, fazer a manutenção das áreas comuns, recolher impostos que derivam da prestação de serviços de terceiros, etc.

4 – Vazamentos no condomínio, de quem é a responsabilidade?

Os vazamentos em condomínios podem trazer grande dor de cabeça, por isso é importante saber que existem dois tipos de tubulação e que a responsabilidade será definida de acordo com àquela que gerou o vazamento.

Assim, caso o vazamento seja na tubulação central, ou seja, a tubulação que compreende todo o condomínio, a responsabilidade será do condomínio.

Agora, caso o vazamento seja de uma tubulação secundária, àquela que pertence a determinada unidade, então a responsabilidade será do proprietário da unidade.

5 – O inquilino pode ser responsável pelas taxas extraordinárias se constar no contrato?

Não, embora seja uma cláusula bastante comum nos contratos de aluguéis, a lei determina que é proibido ao locador transferir a responsabilidade deste pagamento para o inquilino.

Nesse caso, essas cláusulas são consideradas nulas.

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Embora cada incorporação imobiliária possa ter sua peculiaridade aqui ou ali, destacamos abaixo as etapas básicas que todas as incorporações terão:

Etapa 1: Escolha do local do empreendimento

Como todo início de investimento/negócio, a primeira atitude a ser tomada é a identificação do imóvel que poderá ser objeto da incorporação imobiliária.

É extremamente importante que seja feita uma análise jurídica do imóvel por um advogado especialista em direito imobiliário. Ele identificará problemas que o imóvel tem ou poderá ter e apresentará as soluções jurídicas para cada situação.

É aconselhável também que o incorporador realize um estudo arquitetônico do local, bem como, a análise preliminar de viabilidade econômica e financeira do investimento.

Etapa 2: Aquisição do terreno

Feitos todos os estudos e análises preliminares, passa-se para a aquisição do imóvel em si.

Essa etapa é a que costuma ter mais peculiaridades de um caso ao outro, visto que a aquisição pode se dar por diversas formas: compra e venda, permuta, cessão de direito, entre outros.

Etapa 3: Elaboração do Projeto Definitivo

Em posse do terreno em que será feita a incorporação, é hora do incorporador promover a elaboração do projeto definitivo do empreendimento.

Esse projeto tem que ser submetido à aprovação pelos órgãos competentes (administração municipal, serviços de saneamento, órgãos de proteção ambiental, etc.).

Com a aprovação, é expedido o Alvará de Construção que permitirá, junto com o projeto definitivo, o registro da incorporação.

Etapa 4: Memorial de Incorporação

Para que a incorporação possa ser levada a registro, o incorporador precisa reunir uma gama de documentos de natureza jurídica, técnica e financeira relativos à implementação do negócio.

Todos esses documentos estão elencados na Lei 4.591/1964. A este conjunto de documentos é dado o nome de memorial de incorporação

Etapa 5: O Registro da Incorporação no Registro de Imóveis

Após a elaboração do memorial de incorporação, a última etapa básica de uma incorporação imobiliária é o registro.

Só é permitida a comercialização das unidades na planta, por exemplo, depois de concluído o registro da incorporação no registro de imóveis, por isso é tão importante que todas as etapas sejam cumpridas.

Por isso, é importante sempre estar assessorado por uma equipe especializada e de sua confiança!

Se você se interessa pelo tema incorporação imobiliária, pode encontrar outros textos de seu interesse aqui, aqui e aqui!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Quando se compra um imóvel em um condomínio, um dos aspectos importantes a serem observados é se este imóvel tem alguma dívida condominial em aberto.

Já houve bastante discussão sobre o tema, mas hoje a legislação está mais clara quanto a obrigação, entendendo que essas dívidas têm caráter propter rem.

O que é obrigação propter rem?

A expressão propter rem significa em “razão da coisa”, ou seja, por causa da coisa, comumente usada no direito imobiliário como obrigação própria do imóvel.

Em linhas gerais, significa dizer que essas obrigações ficam com a coisa, o bem, o imóvel, independentemente de quem era/é seu proprietário.

É uma figura bastante comentada no direito imobiliário e não seria diferente nas obrigações condominiais.

A obrigação propter rem nas dividas condominiais

Entendido do que se trata a obrigação propter rem, é necessário explicar que nem sempre foi assim, mas desde que o Código Civil surgiu em 2002 as obrigações pelas dívidas condomínios passaram a ser consideradas próprias do bem por força de lei.

A atual legislação não obriga que as dívidas estejam pagas para que possa ser feita a transferência do bem, então caso o novo dono adquira o bem com dívidas pode acabar tendo dores de cabeças indesejadas, já que passa a ter obrigação sobre as mesmas.

Para evitar transtornos, é aconselhável que você esteja sempre bem assessorado de profissionais que tenham experiência no ramo imobiliário.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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