1. Faça vistoria do imóvel

Um dos principais cuidados que se deve ter ao alugar um imóvel para temporada é saber em que condição o imóvel se encontra, pois, um dos deveres do inquilino é devolvê-lo tal qual o recebeu.

Além disso, você precisa saber se o imóvel atende às suas necessidades, se, por exemplo, ele tem os móveis que você deseja para ter conforto.

Nessa época do ano, aumentam a quantidade de fraudes em relação aos imóveis disponíveis para temporada, esse é outro ponto que torna importante você visitar o imóvel antes de fechar a locação.

Caso não seja possível fazer a vistoria você mesmo, você pode contratar alguém de confiança para fazer a vistoria.

Você pode, ainda, se valer da tecnologia hoje existente para pedir ao proprietário ou corretor de imóveis (quando a locação é intermediada) para fazer uma visita com chamada de vídeo ao vivo por meio de aplicativo.

2. Tenha um bom contrato

Outro cuidado necessário ao alugar um imóvel para temporada é elaborar um bom contrato de locação.

Observamos que é usual as partes fecharem a locação por meio de aplicativos de mensagens, e combinarem o pagamento de um valor para “segurar” o aluguel sendo o resto do valor devido quando você entra no imóvel.

Essas conversas e depósito servem como meio de prova para demonstrar que houve uma negociação.

Todavia, caso tenham qualquer problema durante a locação, sem um contrato que preveja como eles serão resolvidos, tudo se torna mais difícil.

O contrato pode estabelecer tudo que é permito ou não fazer durante o aluguel, bem como, todos os direitos e deveres de cada uma das partes (dono e inquilino), evitando assim muitas dores de cabeça.

3. Fique atento ao pagamento

A lei não estabelece condições de pagamento específicas para este tipo de locação, podendo o locador e o locatário combinarem como achar melhor.

Entretanto, o aluguel por temporada é uma das exceções da Lei em que se permite a cobrança antecipada do valor.

Como já dito, o mais comum é o pagamento da metade do valor acordado já no ato da contratação e a outra metade na data de entrada no imóvel.

Além disso, o locador poderá solicitar alguma forma de garantia para o pagamento, como seguro-fiança, fiador, caução ou título de capitalização.

Os prazos estipulados em contrato têm que ser cumpridos ou o locatário pode sofrer as consequências contratuais como em qualquer outra locação.

Por isso, é interessante que antes de fechar qualquer locação você procure um advogado especialista de sua confiança!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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O que é usucapião?

 A usucapião é uma forma de regularização imobiliária que permite às pessoas que não têm o título de propriedade do imóvel, mas têm sua posse, de conseguir o devido título de propriedade, desde que preenchidos os requisitos exigidos legais.

Confira os requisitos legais para obter a usucapião clicando aqui.

O procedimento da usucapião pode ser feito de modo judicial ou extrajudicial, cada modalidade dessa tem seus prós e contras, para conhecer mais sobre usucapião extrajudicial, clique aqui!

A usucapião é considerada uma forma de aquisição originária de propriedade, ou seja, tudo o que aconteceu até a usucapião para o imóvel chegar ao atual dono é “esquecido”.

O que é ITBI?

 ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão Inter Vivos.

Esse imposto é cobrado pelo Município sempre que há uma transmissão onerosa, ou seja, quando há valor envolvido, de uma pessoa para a outra, como por exemplo uma compra e venda ou uma permuta.

O valor do imposto varia de um Município para outro, podendo cada Município decidir quanto irá cobrar.

Dito isto…

Embora possa haver alguma discussão quanto ao dever de pagar ITBI no registro da usucapião, hoje o entendimento majoritário é que ELE NÃO É DEVIDO.

Esse entendimento é fundamentado no que explicamos acima sobre se tratar a usucapião de um meio de aquisição originária, onde se “esquece” os acontecimentos passados (se houve permuta, cessão ou venda da posse de uma pessoa para outra).

Se esses negócios passados são “esquecidos”, não há como cobrar sobre eles.

Ainda assim, alguns registradores exigem o pagamento da Guia de ITBI ou uma declaração do Município atestando sua isenção.

Ao se deparar com uma situação assim, procure um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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1. Condição resolutiva

A condição resolutiva serve para limitar os efeitos do negócio jurídico a um acontecimento futuro e incerto, que não dependa das partes.

Quando há no contrato uma condição resolutiva, as partes não têm certeza se o efeito da cláusula ocorrerá ou não, assim, exercem seu direito enquanto a condição permitir.

Esse tipo de condição, devido a sua peculiaridade, não pode ser tácita, ou seja, tem sempre que ser prevista expressamente pelas partes.

A condição resolutiva faz com que o negócio produza os efeitos previstos pelas partes desde o início, mas apenas até o momento em que ocorre a condição.

Por exemplo: João cede uma casa para a moradia de José, na modalidade de comodato, pelo período de 1 ano com a condição resolutiva de que se a filha de João voltar do exterior José terá que desocupar o imóvel.

Veja que no exemplo estão presentes os requisitos da condição resolutiva: evento futuro e incerto – retorno da filha de João da viagem ao exterior.

Enquanto não ocorre tal fato José poderá usufruir do imóvel, contudo, se o evento se confirmar o contrato será finalizado.

2. Cláusula resolutiva

A cláusula resolutiva, por outro lado, tem por objetivo pôr fim ao contrato caso a parte fique inadimplente, ou seja, deixe de cumprir suas obrigações.

Quando há cláusula resolutiva no contrato a parte pode escolher se quer desfazer o negócio ou dar continuidade, em ambos os casos são devidos perdas e danos.

A Lei determina que a cláusula resolutiva pode ser expressa ou tácita. Quando é expressa, por si só resolve (desfaz) o contrato, não precisando da chancela judicial, porém, se é tácita (não está escrita no contrato), precisa que a parte ingresse com ação judicial para desfazer o contrato.

O contrato com cláusula resolutiva tem validade desde o início e só deixará de produzir efeitos caso uma das partes não satisfaça suas obrigações e a outra opte por desfazer o negócio.

Por exemplo: Escritura de compra e venda – João vende seu imóvel para José em 10 parcelas com cláusula resolutiva expressa. José foi ao Registro de Imóveis e registrou a escritura, passando assim a propriedade para seu nome. Pagou apenas 3 parcelas. João, mediante a cláusula resolutiva, pode escolher entre finalizar o contrato, cancelar a propriedade em nome de José e retomar o imóvel para si; ou notificar José para que volte a fazer os pagamentos e seguir com o contrato.

Pelo exemplo acima, podemos notar que a cláusula resolutiva é uma verdadeira garantia de que o negócio será cumprido ou você poderá retomar o imóvel se assim desejar.

Para ter certeza de que sua vontade foi colocada no contrato e evitar transtornos, é aconselhável que você esteja sempre bem assessorado por profissional especialista e de sua confiança!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Isso porque, como já tratamos nesta postagem, para que o contrato tenha validade ele precisa ter:

(a) pessoa capaz;

(b) objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e

(c) forma prescrita e não defesa em lei.

Quando se trata de menor de idade, a capacidade civil da pessoa pode ter variáveis, e dependendo da situação os requisitos necessários para a negociação mudam.

Da capacidade civil do menor de idade

Brevemente, a capacidade civil diz respeito a ter direito e poder fazer uso desses direitos.

Em alguns casos a lei determina que a pessoa não tem essa capacidade civil e em outros que ela tem essa capacidade em partes, chamada capacidade relativa.

Este é o caso dos menores de idade, em linha gerais, os menores de dezesseis anos são absolutamente incapazes, ou seja, não tem qualquer controle de sua capacidade civil, sendo representados pelos pais ou tutores.

Já os maiores de dezesseis anos e menores de dezoito anos, possuem a tal capacidade relativa, quer dizer, podem praticar alguns atos da vida civil, desde que assistidos por seus pais ou tutores.

Então o menor de idade não pode comprar e vender bens imóveis?

Os menores de idade podem sim comprar e vender bens, desde que sejam seguidos os requisitos exigidos pela lei, veja:

1. Na compra:

Quando falamos de menores absolutamente incapazes comprando imóveis, essa compra só será considerada válida se no ato o menor estiver representado por seus pais ou tutores, ou seja, o menor não assina o documento que formaliza o negócio, apenas os pais

Já os relativamente incapazes, podem fazer a aquisição do bem desde que assistidos pelos pais, significa dizer que ele até assinará o contrato ou escritura, mas seu responsável precisará estar presente e também assinar o documento.

2. Na venda:

A grande implicação legal acontece na venda dos imóveis por menores de idade.

A legislação permite a alienação de bens de menores, sejam eles absolutamente ou relativamente incapazes, apenas em caso de necessidade (para compra de alimentos ou moradia, por exemplo) ou evidente interesse do menor (investimentos em algo que agregue mais valor).

E, ainda, para que seja efetuada a venda é necessária a autorização judicial.

Tenha sempre uma assessoria especializada para lhe auxiliar na compra e venda de imóveis e diminua os riscos do negócio.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Neste texto se usará a situação hipotética de venda de pai para filho, mas a regra vale para qualquer descendência em linha reta: avô para neto, bisavô para bisneto, etc.

É permitida a venda de imóvel para descendente?

Sim, a lei não proíbe que haja a venda de um ascendente para seu descendente.

Quando se trata de filho único, ou seja, não há outros herdeiros, essa situação é plenamente possível sem nenhum tipo de constrangimento legal.

No entanto, quando há outros herdeiros a lei determina que sejam observadas algumas regras para que seja preservado o direito de todos.

Todos os herdeiros (filhos e cônjuge) precisam assinar

Sendo legítima a venda e tendo o filho pago pelo imóvel o preço médio do mercado, o patrimônio pode ser vendido desde que haja a concordância expressa de todos os herdeiros.

Caso os demais herdeiros não assinem concordando com a venda, ela pode ser anulada judicialmente.

Se o regime de casamento dos ascendentes for o da separação obrigatória a assinatura do cônjuge é dispensável.

Qual o prazo para anular judicialmente esta venda?

A lei diz que o prazo para buscar judicialmente a anulação da venda é de 2 (dois) anos a partir do negócio jurídico.

Contudo, há bastante discussão na jurisprudência sobre o prazo, especialmente quanto ao seu início.

Muitos doutrinadores e julgadores entendem que o prazo só começa a correr a partir da abertura da sucessão, pois é quando normalmente os demais herdeiros tomam conhecimento da venda.

Atenção!

Essas informações são para vendas legítimas.

Caso haja simulação do negócio, ou seja, quando o pai transfere para o filho por meio de compra e venda um imóvel quando na verdade houve uma doação esse negócio é considerado nulo.

Neste caso as regras e prazos aplicados são outras.

Para não cometer erros e tornar o negócio nulo, é muito importante contar com uma assessoria imobiliária especializada.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Uma dúvida comum é quanto à possibilidade de fazer usucapião de terras que ficam ao lado das rodovias.

Para responder a essa questão, precisamos pontuar alguns tópicos: faixas de domínio e áreas non aedificandi (não edificantes).

Faixas de domínio

A faixa de domínio é definida pelo Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (DNIT) como o local fixo onde se assenta uma rodovia, composta por: pistas de rolamento, canteiros, obras de arte, acostamentos, sinalização e faixa lateral de segurança.

Seus limites são definidos de acordo com o projeto executivo da rodovia, decretos de utilidade pública ou em projetos de desapropriação.

Essas áreas são usadas para construção e operação da rodovia, dispositivos de acessos, postos de serviços complementares, pistas de rolamento, acostamento, canteiro central, aterro e elementos de drenagem, como também áreas de escape.

Áreas non aedificandi

As áreas non aedificandi são áreas onde não são permitidas construções, fazendo limite com a faixa de domínio.

Em geral, não são usadas para fins de acostamento, canteiro central, e demais operações como as faixas de domínio, todavia, são elas que garantem uma possível ampliação das rodovias.

De acordo com a legislação seu limite é de 15 metros contados a partir da faixa de domínio.

Contudo, em 2019 houve uma alteração na legislação que permitiu que seu limite chegue ao mínimo de 5 metros caso haja planejamento municipal ou distrital que o reduza por meio de lei.

E a pergunta que não quer calar: posso fazer usucapião de terras ao lado das rodovias?

A resposta, como quase todas em direito é: depende.

As áreas consideradas ainda faixa de domínio não podem ser usucapidas, pois trata-se de bem público e todo bem público não é passível de usucapião.

Já as áreas non aedificandi podem ser públicas ou particulares.

Quando pública, caem no nicho comum e assim como as faixas de domínio não podem ser usucapidas.

Em se tratando de áreas particulares, podem ser usucapidas, sendo a única restrição realmente quanto à edificação.

Como o próprio nome sugere, não se pode construir nessas áreas, mesmo sendo elas particulares, mas seus proprietários podem usá-las para plantar ou fazer criação de animais.

Procure sempre assessoria especializada para lhe auxiliar antes de realizar seus investimentos.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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O que é separação (judicial ou extrajudicial) e qual sua diferença para o divórcio?

O casamento só pode ser dissolvido pelo divórcio ou pela morte de um dos cônjuges.

Nossa legislação prevê uma diferença entre a dissolução do casamento e a dissolução da sociedade conjugal.

Significa dizer que duas pessoas podem pôr fim aos direitos e deveres inerentes ao casamento sem que o vínculo legal do casamento seja extinto.

Porém, esse tipo de dissolução, a chamada separação, implica diversas repercussões no mundo do direito.

Quando o casal opta por apenas dissolver a sociedade conjugal, mas mantém o vínculo do casamento há ainda uma possibilidade de restabelecimento da sociedade conjugal, voltando o casal ao estado de antes sem qualquer alteração, inclusive do regime de bens.

Já no divórcio, a única forma de as partes voltarem a dividir os direitos e deveres inerentes ao casamento é casando-se novamente.

Restabelecimento da sociedade conjugal e implicações quanto aos bens imóveis

Entre as previsões legais sobre a separação, temos que ela põe fim ao regime de bens.

Significa dizer que separado o casal e devidos os bens, cada um dispõe dos mesmos como bem entender podendo vender, onerar ou mesmo comprar outros bens sem que haja dever de comunhão com o até então parceiro.

A dúvida que geral que paira e é fonte de diversas doutrinas é quando o casal tinha como regime de bens a comunhão parcial de bens e a participação final nos aquestos e resolve restabelecer a sociedade conjugal.

Nesses casos há partilha apenas dos bens adquiridos onerosamente durante a união, então como ficam os bens adquiridos durante a separação ou mesmo aqueles que foram divididos?

Embora durante muito tempo o entendimento fosse divergente, tendo os que entendiam que os bens voltam a ter o mesmo regime de partilha que antes da separação, bem como eram incorporados ao bem do casal, por exemplo:

João e Maria eram casados pelo regime de comunhão parcial de bens e compraram duas casas de mesmo valor durante o casamento.

Optaram pela separação, tendo os bens sido divididos igualmente ficando cada um com uma casa.

Após 2 anos separados, o casal resolveu restabelecer a sociedade conjugal.

Neste exemplo, um primeiro grupo entendia que ao restabelecerem a sociedade conjugal os bens voltavam a ser de ambos.

Contudo, há um segundo grupo que entendia que esses bens passavam a ser considerados bem particulares e ao restabelecer a sociedade conjugal esses bens não faziam mais parte da partilha.

Mas há ainda uma outra situação que gerava mais desentendimento entre os doutrinadores:

[Usando ainda o exemplo anterior] Durante o período que estiveram separados, Maria adquiriu outro imóvel.

Bem, nesse caso, como fica o bem adquirido apenas por Maria?

A discussão era a mesma, tendo os grupos entendimento diversos, nos mesmos moldes de quando os bens já eram de ambos.

Hoje, porém, o entendimento majoritário é de que os bens adquiridos durante o período em que o casal esteve separado são particulares, não fazendo parte da partilha em caso de nova separação, divórcio ou falecimento (não entra na meação).

Mesmo uma compra e venda que parece ser simples precisa de olhos atentos que apenas um especialista terá.

Por isso, procure sempre assessoria especializada para lhe auxiliar antes de realizar seus investimentos.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Elas possuem várias diferenças fundamentais em seus formatos, você conhece as diferenças entre essas duas formas de garantia?

Alienação fiduciária

Consiste em passar a propriedade do bem para o credor com fins de garantia, ficando o credor na propriedade deste imóvel até que seja paga a obrigação.

O credor fiduciário passa a ter a posse indireta do bem, enquanto que o devedor permanece com a posse direta, na qualidade de depositário.

A alienação fiduciária  pode ser usada por qualquer pessoa física ou jurídica, não sendo privativa de bancos e instituições financeiras.

Não é possível ter mais de uma alienação fiduciária no mesmo imóvel.

Ao final do pagamento da dívida é feita a reversão da alienação e o bem passa a pertencer integralmente ao devedor.

Caso, ao contrário, a dívida não seja paga há a consolidação da propriedade para o credor fiduciário.

A satisfação do crédito pode ser exigida de forma extrajudicial, não sendo necessário acionar o judiciário, tornando a alienação fiduciária extremamente atrativa.

Além disso, nessa modalidade, como o bem já está em nome do credor, este não fica atrás de créditos trabalhistas e tributários em caso de insolvência do devedor.

Diante dessas vantagens, a alienação fiduciária tende a diminuir a carga de juros, pois diminui as chances de a dívida não ser paga.

Se torna, assim, uma modalidade de garantia atrativa tanto para quem precisa recorrer ao empréstimo, quanto para quem oferece o aporte financeiro.

Não há exigência legal de escritura pública para a formalização da alienação, contudo, deverá ser registrada na matrícula do imóvel para ter validade.

Hipoteca

A hipoteca, por sua vez, embora sirva como garantia não transmite a propriedade ao credor.

Nesta modalidade, o devedor retém o bem, apenas gravando-o para garantia de uma obrigação.

Pode o devedor, portanto, vender ou dar o bem a terceiros ou mesmo oferecê-lo como garantia ao pagamento de outra dívida sua ou de terceiros.

Vale ressalvar que o credor não perde a garantia, caso o bem seja alienado.

Com o pagamento integral da dívida o devedor deve solicitar a baixa do registro de hipoteca no registro de imóveis, mediante comprovação da quitação.

Por outro lado, em não sendo paga a dívida, será necessário ajuizar demanda judicial para que apurar o saldo devedor e então executar a garantia.

Somente após a apuração do saldo é que o imóvel hipotecado será alienado em hasta pública.

Com a arrematação do bem, o novo adquirente deve promover a desocupação do imóvel também por vias judiciais.

Ao contrário do que ocorre no caso da alienação fiduciária, o credor hipotecário não tem preferência sobre os demais credores em caso de falência, mesmo porque, como já dito, pode haver mais de uma hipoteca ou outra forma de garantia no mesmo imóvel.

A hipoteca deve ser feita por meio de escritura pública e levada a registro no cartório de Registro de Imóveis.

Tanto para a efetivação quanto para a baixa dessas e outros tipos de garantias imobiliárias as partes devem buscar o auxílio de assessoria especializada, evitando assim problemas futuros.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Entenda melhor como funciona neste artigo:

O que é capital social?

Capital social é o valor atribuído à empresa pelos sócios no momento da abertura, isto é, o valor que eles estão investindo para iniciar suas atividades.

Ao abrir uma empresa é necessária toda uma infraestrutura com equipamentos, acessórios, ferramentas, etc. e como a empresa ainda não gera lucro o capital social é usado para essa infraestrutura.

Para alcançar esse valor inicial os sócios podem fazer uso de dinheiro, bens ou serviços.

É bastante comum que os sócios de empresas façam a integralização através de bens imóveis.

Ou seja, o sócio transfere o imóvel do seu nome para o nome da empresa.

A imunidade de Impostos de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização do capital social

Nossa Constituição Federal determina que nos casos em que os sócios optam por fazer a integralização do capital por meio de imóveis, estão imunes do ITBI.

Essa imunidade não é aplicada nos casos em que as empresas terão como atividade principal:

• compra e venda desses bens ou direitos,
• locação de bens imóveis,
• arrendamento mercantil.

Por conta da imunidade, muitos sócios fazem a integralização desta forma, inclusive, do imóvel que será a sede da empresa, já aproveitando a imunidade para passar tal bem à empresa.

Polêmica atual e entendimento do STF – Supremo Tribunal Federal

Já há algum tempo se discute os casos em que o valor do imóvel é maior que o valor que se pretende integralizar, como fica a imunidade.?

A título de exemplo, o empresário tem um imóvel no valor de R$ 50.000,00, mas pretende integralizar apenas R$ 25.000,00, quer dizer, apenas 50%.

Nesse caso, a imunidade garantida pela Constituição Federal deverá ser do valor total do imóvel (100%) ou apenas do valor correspondente ao que será destinado ao capital social, ou melhor, 50% no nosso exemplo?

Destaco que apenas parte do imóvel é destinado ao capital social, mas a totalidade do imóvel ficará imobilizado, como reserva de capital.

Bem, cada município aplica a imunidade da forma que achava correta, não há um consenso.

Mas, recentemente, o STF proferiu uma decisão clareando a discussão, entendeu o Tribunal Supremo que a imunidade deve ser aplicada apenas ao quinhão utilizado para fins de integralização do capital social.

A tese apontada pelo MM. Alexandre Moraes que foi acolhida pelo colegiado é de que se fosse admitida a possibilidade de imunidade total ao invés de alcançar somente o valor da integralização.

No entendimento dele, a empresa poderia usar desse meio para fazer uma reserva de capital maior, prejudicando assim o Fisco municipal.

Para não ser surpreendido com essas ou outras situações que versam sobre o direito imobiliário, procure sempre uma assessoria especializada.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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1 – O síndico tem direito a receber um salário?

Legalmente falando, a função de síndico é assumida de forma voluntária, contudo, não é raro que a Convenção de Condomínio estabeleça que ele ficará isento de pagar a taxa de condomínio como forma de recompensá-lo pelos serviços prestados.

Além disso, em alguns casos pode haver a previsão de que será pago um valor mensal pele trabalho realizado.

2 – O fundo reserva é obrigatório?

Atualmente, a obrigatoriedade do fundo de reserva está atrelada à sua menção na Convecção de Condomínio, se não constar nela, então não há obrigatoriedade.

Mas se houver citação do fundo de reserva na Convenção de Condomínio, só poderá ser feito seu cancelamento se for feita a alteração da Convenção de Condomínio.

3 – Por que, mesmo não sendo empresa, condomínios têm CNPJ?

Isso acontece porque o condomínio exerce algumas funções e obrigações típicas de empresa, como por exemplo, contratar e demitir funcionários, fazer a manutenção das áreas comuns, recolher impostos que derivam da prestação de serviços de terceiros, etc.

4 – Vazamentos no condomínio, de quem é a responsabilidade?

Os vazamentos em condomínios podem trazer grande dor de cabeça, por isso é importante saber que existem dois tipos de tubulação e que a responsabilidade será definida de acordo com àquela que gerou o vazamento.

Assim, caso o vazamento seja na tubulação central, ou seja, a tubulação que compreende todo o condomínio, a responsabilidade será do condomínio.

Agora, caso o vazamento seja de uma tubulação secundária, àquela que pertence a determinada unidade, então a responsabilidade será do proprietário da unidade.

5 – O inquilino pode ser responsável pelas taxas extraordinárias se constar no contrato?

Não, embora seja uma cláusula bastante comum nos contratos de aluguéis, a lei determina que é proibido ao locador transferir a responsabilidade deste pagamento para o inquilino.

Nesse caso, essas cláusulas são consideradas nulas.

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