Isso porque, como já tratamos nesta postagem, para que o contrato tenha validade ele precisa ter:

(a) pessoa capaz;

(b) objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e

(c) forma prescrita e não defesa em lei.

Quando se trata de menor de idade, a capacidade civil da pessoa pode ter variáveis, e dependendo da situação os requisitos necessários para a negociação mudam.

Da capacidade civil do menor de idade

Brevemente, a capacidade civil diz respeito a ter direito e poder fazer uso desses direitos.

Em alguns casos a lei determina que a pessoa não tem essa capacidade civil e em outros que ela tem essa capacidade em partes, chamada capacidade relativa.

Este é o caso dos menores de idade, em linha gerais, os menores de dezesseis anos são absolutamente incapazes, ou seja, não tem qualquer controle de sua capacidade civil, sendo representados pelos pais ou tutores.

Já os maiores de dezesseis anos e menores de dezoito anos, possuem a tal capacidade relativa, quer dizer, podem praticar alguns atos da vida civil, desde que assistidos por seus pais ou tutores.

Então o menor de idade não pode comprar e vender bens imóveis?

Os menores de idade podem sim comprar e vender bens, desde que sejam seguidos os requisitos exigidos pela lei, veja:

1. Na compra:

Quando falamos de menores absolutamente incapazes comprando imóveis, essa compra só será considerada válida se no ato o menor estiver representado por seus pais ou tutores, ou seja, o menor não assina o documento que formaliza o negócio, apenas os pais

Já os relativamente incapazes, podem fazer a aquisição do bem desde que assistidos pelos pais, significa dizer que ele até assinará o contrato ou escritura, mas seu responsável precisará estar presente e também assinar o documento.

2. Na venda:

A grande implicação legal acontece na venda dos imóveis por menores de idade.

A legislação permite a alienação de bens de menores, sejam eles absolutamente ou relativamente incapazes, apenas em caso de necessidade (para compra de alimentos ou moradia, por exemplo) ou evidente interesse do menor (investimentos em algo que agregue mais valor).

E, ainda, para que seja efetuada a venda é necessária a autorização judicial.

Tenha sempre uma assessoria especializada para lhe auxiliar na compra e venda de imóveis e diminua os riscos do negócio.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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O post COMPRA E VENDA POR MENORES DE IDADE apareceu primeiro em Paola Roque e Advogados Associados.

Neste texto se usará a situação hipotética de venda de pai para filho, mas a regra vale para qualquer descendência em linha reta: avô para neto, bisavô para bisneto, etc.

É permitida a venda de imóvel para descendente?

Sim, a lei não proíbe que haja a venda de um ascendente para seu descendente.

Quando se trata de filho único, ou seja, não há outros herdeiros, essa situação é plenamente possível sem nenhum tipo de constrangimento legal.

No entanto, quando há outros herdeiros a lei determina que sejam observadas algumas regras para que seja preservado o direito de todos.

Todos os herdeiros (filhos e cônjuge) precisam assinar

Sendo legítima a venda e tendo o filho pago pelo imóvel o preço médio do mercado, o patrimônio pode ser vendido desde que haja a concordância expressa de todos os herdeiros.

Caso os demais herdeiros não assinem concordando com a venda, ela pode ser anulada judicialmente.

Se o regime de casamento dos ascendentes for o da separação obrigatória a assinatura do cônjuge é dispensável.

Qual o prazo para anular judicialmente esta venda?

A lei diz que o prazo para buscar judicialmente a anulação da venda é de 2 (dois) anos a partir do negócio jurídico.

Contudo, há bastante discussão na jurisprudência sobre o prazo, especialmente quanto ao seu início.

Muitos doutrinadores e julgadores entendem que o prazo só começa a correr a partir da abertura da sucessão, pois é quando normalmente os demais herdeiros tomam conhecimento da venda.

Atenção!

Essas informações são para vendas legítimas.

Caso haja simulação do negócio, ou seja, quando o pai transfere para o filho por meio de compra e venda um imóvel quando na verdade houve uma doação esse negócio é considerado nulo.

Neste caso as regras e prazos aplicados são outras.

Para não cometer erros e tornar o negócio nulo, é muito importante contar com uma assessoria imobiliária especializada.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Isso acaba fazendo com que elas não estejam 100% seguras quanto a propriedade de seu imóvel, mas a partir de hoje essa dúvida não existirá mais.

Dividimos de forma fácil os três institutos para auxiliar neste entendimento.

CONTRATO

Você já deve ter ouvido falar no famoso “contratinho de gaveta”, esse apelido carinhoso surgiu porque o contrato é um instrumento particular.

Ele serve para alinhar as vontades do comprador e do vendedor, mas, na regra geral, não tem poder para transferir a propriedade.

Ele determina o que cada parte tem de obrigações e deveres e deve ser cumprido, quando uma das partes descumpri-lo pode ser discutido judicialmente.

Poderíamos dizer esse seria o primeiro passo da negociação, o documento que amarra as partes no negócio, sem que seja transferida a propriedade plena.

Contudo, justamente por ser particular e sem poderes para transferir a propriedade, ele é dispensável na negociação.

ESCRITURA PÚBLICA

A escritura pública, por sua vez, é um documento público.

É ela tem o poder de transferir a propriedade do imóvel de um para outro quando levada a registro.

A escritura pública é elaborada no cartório de notas perante um tabelião, é um documento solene e formal que tem diversos critérios para ser feita.

Nela também estarão contidas todas as informações sobre como se deu a transferência do imóvel.

Importante salientar que a escritura pública pode ser lavrada (elaborada) em qualquer tabelionato de notas escolhido pelas partes, não precisando ser no tabelionato da cidade em que o imóvel está situado.

Na mesma linha de pensamento do item anterior, a escritura pública seria o segundo passo da negociação, é ela que dá ares de legalidade ao negócio.

REGISTRO

Dizem os juristas: quem não registra, não é dono!

Agora que você já sabe que precisa fazer a escritura pública para que a possa haver a transferência de propriedade, deve saber que sem o registro dessa escritura pública a propriedade não se considera ainda transferida.

Para a efetivação da transferência da propriedade é necessário que a parte interessada leve a escritura pública até o registro de imóveis para informar que houve a transferência de propriedade.

Mas não é qualquer registro de imóveis, e sim aquele onde o imóvel está matriculado.

Esse é o terceiro passo da negociação.

Após a apresentação da escritura pública no registro de imóveis, analisando e verificando que todos os requisitos foram cumpridos o Oficial Registrador procederá com a transferência de propriedade e aí sim você passa a ser dono daquele imóvel.

Por isso, sempre que estiver envolvido em negociações imobiliárias, procure assessoria jurídica especializada para lhe auxiliar!

Se você se interessou por este artigo, talvez se interesse em ler também nosso artigo sobre os cuidados na hora de comprar um imóvel, clique aqui e aqui

Além disso, pode conferir outros assuntos relacionados a compra e venda de imóvel em nossas redes sociais clicando aqui, aqui e aqui

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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O post DIFERENÇA ENTRE CONTRATO, ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO apareceu primeiro em Paola Roque e Advogados Associados.

A incerteza de como será o amanhã, como estarão as relações de emprego, a saúde, a economia.

Não poderia ser diferente quanto ao cumprimento das obrigações assumidas tanto de pagamento quanto a entrega de bens e serviços.

No cenário atual é prematuro afirmar como serão tratados os casos de inadimplência contratual, visto que nenhum caso foi analisado pelo judiciário com profundidade.

Cada caso é um caso…

Mais do que nunca a máxima de que “cada caso é um caso” é a que prevalece.

Estão surgindo Projetos de Leis para todos os gostos, defendendo diferentes teses que visam ora proteger o credor, ora proteger o devedor.

Certamente você já se deparou com algo que se encaixe em sua situação.

A teoria mais divulgada é a da imprevisão, que basicamente prevê que nos casos em que são modificadas as condições dos contratantes após a formalização do contrato por acontecimentos imprevisíveis o contrato poderá ser desfeito ou revisado.

 A teoria da imprevisão justifica tudo?

O problema é que existem requisitos para que essa teoria possa ser usada e muitos defendem que em meio a pandemia que estamos vivendo não há o cumprimento deles, em especial, a extrema vantagem de uma parte sobre a outra, já que, via de regra, estão todas as partes na mesma situação.

Se por um lado as pessoas não conseguem definir se terão condições de honrar com as parcelas, a construção civil, que em nosso estado de Santa Catarina só conseguiu autorização para seguir funcionando hoje (02/04/2020) foi extremamente prejudicada pelo isolamento social.

Nesse aspecto, muitos especialistas defendem que tal período não deve ser levado em consideração para o prazo de entrega da obra e, inclusive, dizem que deve somar a esse período de paralisação total possíveis atrasos por falta de obra-prima, já que muitas indústrias estão paradas e podem não conseguir entrar o material necessário para a realização da obra.

Como já dito, cada caso terá que ser analisado pontualmente, pois, o simples fato de estarmos enfrentando a pandemia por si só não autoriza o atraso indiscriminado nos pagamentos, bem como, não pode socorrer construtores que já estavam em mora com seus clientes.

De toda forma, a melhor solução no momento é o bom senso.

Sentar com as partes envolvidas (de modo figurado) e achar o meio termo para que todas sejam atendidas em seus interesses, é a melhor opção.

Se encontrar dificuldades, procure um advogado de sua confiança que possa lhe ajudar a enfrentar esse momento desafiador.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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O post COMPRA E VENDA E COVID-19 apareceu primeiro em Paola Roque e Advogados Associados.

Comprar um imóvel é o grande sonho de muitas pessoas, mas para que se possa ter tranquilidade e certeza de que fez um bom negócio são necessários alguns cuidados. Por isso, listaremos 5 cuidados básicos na hora de comprar seu imóvel:

1. Quem está vendendo o imóvel?

A primeira coisa com que deve ser ter cuidado ao comprar um imóvel é observar quem está vendendo este imóvel.

A matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis identificará quem é o proprietário e você saberá se está comprando o imóvel do verdadeiro dono.

Fique atendo a outros documentos apresentados, pois apenas é considerado dono aquele que constar na matrícula atualizada.

2. Cuidados com a documentação do proprietário do imóvel
   

Identificado o proprietário do imóvel que você deseja comprar, é muito importante que você investigue os motivos que o estão levando a fazer a venda.

Veja se é possível conseguir as Certidões Negativas de Dívidas Fiscais municipais, estaduais e federais do vendedor.

Caso não seja possível tirá-las, há possibilidade de o vendedor estar em dívida com um desses entes e você pode ter dor de cabeça futura em relação ao imóvel.

Fique atento também em relação a ações contra o vendedor que possam vir a recair sobre o imóvel.

3. Cuidados com a documentação do imóvel

Além da documentação do proprietário, é preciso ter cuidados em relação a documentação do imóvel.

Primeiramente, consultando a certidão atualizada da matrícula do imóvel, verificar se corresponde àquele que está sendo oferecido à venda.

Depois, se não há sobre o imóvel nada que impeça a concretização da venda.

4. Para imóveis financiados – enquadramento do imóvel

Se você pretende financiar a compra de seu imóvel, total ou parcialmente, além dos cuidados que já mencionados, é necessário verificar com a instituição que fará o financiamento quais características e documentações específicas são necessárias para a aprovação do financiamento.

Cada instituição tem suas próprias regras quanto à aprovação de financiamento imobiliário/habitacional, e de nada adiantará seus esforços se o imóvel não estiver dentro dos padrões exigidos pela instituição.

Por isso, é essencial que você vá até a instituição financeira que deseja fazer o financiamento com todas as informações obtidas nas pesquisas feitas anteriormente para verificar se o imóvel se enquadra nas exigências da instituição.

5. Contrato de compra e venda e escritura do imóvel
   

Por fim, já se foi o tempo em que os negócios eram feitos no fio do bigode, não é mesmo?

Hoje em dia, na hora da comprar do imóvel você precisa ter o cuidado de possuir um contrato bem escrito, prevendo todas as condições da compra e venda faz toda a diferença para trazer tranquilidade na negociação.

Mas atenção! Em regra, somente a escritura de compra e venda é o documento válido para transferir o título de propriedade para outra pessoa.

Por essa razão, ter um profissional que auxilie e esclareça todas as suas dúvidas, além de ajudar com toda a parte técnica para garantir a segurança do negócio, é fundamental.

Quando for comprar um imóvel, procure um profissional de sua confiança.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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