O que é usucapião?

 A usucapião é uma forma de regularização imobiliária que permite às pessoas que não têm o título de propriedade do imóvel, mas têm sua posse, de conseguir o devido título de propriedade, desde que preenchidos os requisitos exigidos legais.

Confira os requisitos legais para obter a usucapião clicando aqui.

O procedimento da usucapião pode ser feito de modo judicial ou extrajudicial, cada modalidade dessa tem seus prós e contras, para conhecer mais sobre usucapião extrajudicial, clique aqui!

A usucapião é considerada uma forma de aquisição originária de propriedade, ou seja, tudo o que aconteceu até a usucapião para o imóvel chegar ao atual dono é “esquecido”.

O que é ITBI?

 ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão Inter Vivos.

Esse imposto é cobrado pelo Município sempre que há uma transmissão onerosa, ou seja, quando há valor envolvido, de uma pessoa para a outra, como por exemplo uma compra e venda ou uma permuta.

O valor do imposto varia de um Município para outro, podendo cada Município decidir quanto irá cobrar.

Dito isto…

Embora possa haver alguma discussão quanto ao dever de pagar ITBI no registro da usucapião, hoje o entendimento majoritário é que ELE NÃO É DEVIDO.

Esse entendimento é fundamentado no que explicamos acima sobre se tratar a usucapião de um meio de aquisição originária, onde se “esquece” os acontecimentos passados (se houve permuta, cessão ou venda da posse de uma pessoa para outra).

Se esses negócios passados são “esquecidos”, não há como cobrar sobre eles.

Ainda assim, alguns registradores exigem o pagamento da Guia de ITBI ou uma declaração do Município atestando sua isenção.

Ao se deparar com uma situação assim, procure um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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1. Condição resolutiva

A condição resolutiva serve para limitar os efeitos do negócio jurídico a um acontecimento futuro e incerto, que não dependa das partes.

Quando há no contrato uma condição resolutiva, as partes não têm certeza se o efeito da cláusula ocorrerá ou não, assim, exercem seu direito enquanto a condição permitir.

Esse tipo de condição, devido a sua peculiaridade, não pode ser tácita, ou seja, tem sempre que ser prevista expressamente pelas partes.

A condição resolutiva faz com que o negócio produza os efeitos previstos pelas partes desde o início, mas apenas até o momento em que ocorre a condição.

Por exemplo: João cede uma casa para a moradia de José, na modalidade de comodato, pelo período de 1 ano com a condição resolutiva de que se a filha de João voltar do exterior José terá que desocupar o imóvel.

Veja que no exemplo estão presentes os requisitos da condição resolutiva: evento futuro e incerto – retorno da filha de João da viagem ao exterior.

Enquanto não ocorre tal fato José poderá usufruir do imóvel, contudo, se o evento se confirmar o contrato será finalizado.

2. Cláusula resolutiva

A cláusula resolutiva, por outro lado, tem por objetivo pôr fim ao contrato caso a parte fique inadimplente, ou seja, deixe de cumprir suas obrigações.

Quando há cláusula resolutiva no contrato a parte pode escolher se quer desfazer o negócio ou dar continuidade, em ambos os casos são devidos perdas e danos.

A Lei determina que a cláusula resolutiva pode ser expressa ou tácita. Quando é expressa, por si só resolve (desfaz) o contrato, não precisando da chancela judicial, porém, se é tácita (não está escrita no contrato), precisa que a parte ingresse com ação judicial para desfazer o contrato.

O contrato com cláusula resolutiva tem validade desde o início e só deixará de produzir efeitos caso uma das partes não satisfaça suas obrigações e a outra opte por desfazer o negócio.

Por exemplo: Escritura de compra e venda – João vende seu imóvel para José em 10 parcelas com cláusula resolutiva expressa. José foi ao Registro de Imóveis e registrou a escritura, passando assim a propriedade para seu nome. Pagou apenas 3 parcelas. João, mediante a cláusula resolutiva, pode escolher entre finalizar o contrato, cancelar a propriedade em nome de José e retomar o imóvel para si; ou notificar José para que volte a fazer os pagamentos e seguir com o contrato.

Pelo exemplo acima, podemos notar que a cláusula resolutiva é uma verdadeira garantia de que o negócio será cumprido ou você poderá retomar o imóvel se assim desejar.

Para ter certeza de que sua vontade foi colocada no contrato e evitar transtornos, é aconselhável que você esteja sempre bem assessorado por profissional especialista e de sua confiança!

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Neste artigo, explicamos de maneira simples e rápida o que é e como funciona tal procedimento.

O que é?

A usucapião (qualquer que seja a sua forma) é o direito que determinado indivíduo passa a ter de se tornar dono (proprietário) da coisa por seu uso prolongado.

Para saber mais sobre os requisitos necessários para usucapir um imóvel, você pode conferir nosso texto nesse link.

Essa modalidade, nada mais é do que requerer o reconhecimento da usucapião diretamente no Cartório Registro de Imóveis, sem que tenha que ser feito um processo judicial.

Qual a principal vantagem em se fazer a usucapião extrajudicial

A principal vantagem do procedimento extrajudicial é a celeridade.

Processos judiciais costumaram demorar alguns anos, enquanto o procedimento extrajudicial é finalizado em alguns meses (em geral).

Qualquer um pode fazer a usucapião extrajudicial?

Antes de mais nada, é importante destacar que mesmo sendo um procedimento extrajudicial, é indispensável que a pessoa interessada seja representada por um(a) advogado(a).

Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem requerer a usucapião extrajudicial, contudo, nem sempre será possível a fazer a usucapião de forma extrajudicial.

Isto porque a Lei trouxe alguns critérios bem específicos para o seu cabimento, que ficam para um próximo artigo.

Para saber se você pode optar por fazer usucapião desta forma, procure um(a) advogado(a) especializado.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Isso acaba fazendo com que elas não estejam 100% seguras quanto a propriedade de seu imóvel, mas a partir de hoje essa dúvida não existirá mais.

Dividimos de forma fácil os três institutos para auxiliar neste entendimento.

CONTRATO

Você já deve ter ouvido falar no famoso “contratinho de gaveta”, esse apelido carinhoso surgiu porque o contrato é um instrumento particular.

Ele serve para alinhar as vontades do comprador e do vendedor, mas, na regra geral, não tem poder para transferir a propriedade.

Ele determina o que cada parte tem de obrigações e deveres e deve ser cumprido, quando uma das partes descumpri-lo pode ser discutido judicialmente.

Poderíamos dizer esse seria o primeiro passo da negociação, o documento que amarra as partes no negócio, sem que seja transferida a propriedade plena.

Contudo, justamente por ser particular e sem poderes para transferir a propriedade, ele é dispensável na negociação.

ESCRITURA PÚBLICA

A escritura pública, por sua vez, é um documento público.

É ela tem o poder de transferir a propriedade do imóvel de um para outro quando levada a registro.

A escritura pública é elaborada no cartório de notas perante um tabelião, é um documento solene e formal que tem diversos critérios para ser feita.

Nela também estarão contidas todas as informações sobre como se deu a transferência do imóvel.

Importante salientar que a escritura pública pode ser lavrada (elaborada) em qualquer tabelionato de notas escolhido pelas partes, não precisando ser no tabelionato da cidade em que o imóvel está situado.

Na mesma linha de pensamento do item anterior, a escritura pública seria o segundo passo da negociação, é ela que dá ares de legalidade ao negócio.

REGISTRO

Dizem os juristas: quem não registra, não é dono!

Agora que você já sabe que precisa fazer a escritura pública para que a possa haver a transferência de propriedade, deve saber que sem o registro dessa escritura pública a propriedade não se considera ainda transferida.

Para a efetivação da transferência da propriedade é necessário que a parte interessada leve a escritura pública até o registro de imóveis para informar que houve a transferência de propriedade.

Mas não é qualquer registro de imóveis, e sim aquele onde o imóvel está matriculado.

Esse é o terceiro passo da negociação.

Após a apresentação da escritura pública no registro de imóveis, analisando e verificando que todos os requisitos foram cumpridos o Oficial Registrador procederá com a transferência de propriedade e aí sim você passa a ser dono daquele imóvel.

Por isso, sempre que estiver envolvido em negociações imobiliárias, procure assessoria jurídica especializada para lhe auxiliar!

Se você se interessou por este artigo, talvez se interesse em ler também nosso artigo sobre os cuidados na hora de comprar um imóvel, clique aqui e aqui

Além disso, pode conferir outros assuntos relacionados a compra e venda de imóvel em nossas redes sociais clicando aqui, aqui e aqui

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Em se tratando de compra e venda de imóveis, a Lei admite que o negócio jurídico se formalize de duas formas: escritura pública ou por meio de contrato particular.

Quando o valor negociado for de até 30 salários mínimos é possível a formalização apenas por contrato particular, mas sempre que exceder esse valor é obrigatório que seja feita escritura pública para que possa ser feita a transferência de propriedade.

Contudo, quando qualquer das partes de um negócio jurídico (de qualquer natureza) for analfabeta é necessário que este negócio siga a forma pública.

É possível firmar contrato particular com pessoa analfabeta, mas, nesse caso, é necessário que ela esteja representada por procurador constituído por meio de procuração pública.

Ou seja, ainda que o contrato seja feito de forma particular, haverá sempre a necessidade da forma pública em algum aspecto. Esta medida visa garantir que o analfabeto esteja ciente dos termos do contrato.

Nesse ponto, é importante lembrar que analfabeto não é apenas aquela pessoa que “assina” com a digital, mas todo aquele que não sabe ler e escrever ainda que saiba assinar seu nome.

Sempre que for formalizar um negócio jurídico, seja na forma particular ou pública, procure uma assessoria especializada para ter seus interesses garantidos.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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Em linhas gerais, a portabilidade é a transferência de uma operação de crédito de um banco (instituição credora original) para outro (instituição proponente), por solicitação do devedor.

A portabilidade de crédito foi regulamentada no Brasil em 2013, mas seu uso na área imobiliária é bem mais recente.

Quem pode fazer a portabilidade de crédito imobiliário?

Qualquer pessoa (devedor) pode requerer a portabilidade do crédito imobiliário, mas quem tem o financiamento pelo sistema SFH (Sistema Financeiro da Habitação) continuará nesta condição, não podendo migrar para outro.

Da mesma forma, quem fez o crédito imobiliário por outro sistema não pode mudar para o SFH no momento da portabilidade.

Posso mudar o valor do financiamento?

O valor do financiamento não pode ser alterado, pois, a intenção da portabilidade é melhorar as condições do financiamento para o devedor, mas não estimular que ele levante mais valores para outra finalidade.

Posso alterar o prazo de financiamento?

Não é permitido que o prazo do financiamento seja estendido, mas caso o devedor tenha interesse em diminuir o prazo do financiamento ele poderá requerer ao banco com reajuste e diminuição dos juros, inclusive.

Em nosso Instagram você pode conferir mais informações sobre portabilidade imobiliária clicando aqui!

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Quando se compra um imóvel em um condomínio, um dos aspectos importantes a serem observados é se este imóvel tem alguma dívida condominial em aberto.

Já houve bastante discussão sobre o tema, mas hoje a legislação está mais clara quanto a obrigação, entendendo que essas dívidas têm caráter propter rem.

O que é obrigação propter rem?

A expressão propter rem significa em “razão da coisa”, ou seja, por causa da coisa, comumente usada no direito imobiliário como obrigação própria do imóvel.

Em linhas gerais, significa dizer que essas obrigações ficam com a coisa, o bem, o imóvel, independentemente de quem era/é seu proprietário.

É uma figura bastante comentada no direito imobiliário e não seria diferente nas obrigações condominiais.

A obrigação propter rem nas dividas condominiais

Entendido do que se trata a obrigação propter rem, é necessário explicar que nem sempre foi assim, mas desde que o Código Civil surgiu em 2002 as obrigações pelas dívidas condomínios passaram a ser consideradas próprias do bem por força de lei.

A atual legislação não obriga que as dívidas estejam pagas para que possa ser feita a transferência do bem, então caso o novo dono adquira o bem com dívidas pode acabar tendo dores de cabeças indesejadas, já que passa a ter obrigação sobre as mesmas.

Para evitar transtornos, é aconselhável que você esteja sempre bem assessorado de profissionais que tenham experiência no ramo imobiliário.

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1. Pesquise com cuidado o que você vai alugar

Antes de ir morar em um imóvel alugado é necessário conhecer as condições físicas do imóvel.  É importante que você tenha paciência e pesquise com cuidado, pois muitos problemas não são percebidos em visitas rápidas como as feitas com o corretor de imóveis.

Se puder experimente as lâmpadas, torneiras, descargas; verifique as condições do encanamento, da fiação elétrica, do sistema de gás, se não há infiltrações, se a pintura não está descascando.

Documentar toda a vistoria por meio do laudo de vistoria e, preferencialmente, com fotos da situação do imóvel antes da locação, especialmente se algo não estiver como deveria e que você precise mostrar ao proprietário/locador.

Lembre-se que na devolução o imóvel deverá ser entregue da mesma forma que você o recebeu e ficará muito mais fácil demonstrar qual era essa situação se tiver tudo documentado, não dando brecha para reclamações e pedidos de indenização descabidos.

Essas são ações simples, mas que podem lhe livrar de uma grande dor de cabeça mais tarde.

2. Saiba quais são suas obrigações como inquilino

Em verdade, o inquilino deve zelar pelo imóvel alugado como se fosse seu.

Nesse contexto, muitas dúvidas surgem em relação as obrigações como inquilino, como, por exemplo, quais as taxas, impostos e demais despesas que devem ser arcadas por quem está alugando o imóvel, se tem que arcar com as despesas de reparos no imóvel, etc.

Sobre as despesas inerentes ao imóvel, as dúvidas mais comuns são em relação ao Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e a Taxa de Condomínio.

Pela lei, o IPTU é de responsabilidade do proprietário do imóvel. Quanto às taxas condominiais, estas são separadas em dois grupos: (a) as ordinárias, que são de responsabilidade do inquilino; e (b) extraordinárias, que são de responsabilidade do dono do imóvel.

Porém, é muito comum que nos contratos de locação sejam colocados que os inquilinos é que farão o pagamento de tudo.  Por isso, é importante que você fique atento ao contrato que for assinar para não ter surpresas com despesas que deveria estar pagando e deixou em aberto.

Outras despesas como luz, água, telefone, internet, gás são cobradas de acordo com o consumo do locatário e, nesse caso, devem ser pagas por ele, já que não há como prever qual será o valor.

Reparos nos imóveis devem ser pagos pelo inquilino sempre que o dano for causado por ele, quer dizer, desde que não seja um problema estrutural.

Caso seja um problema estrutural, deve ser feita a comunicação ao dono do imóvel para que providencie o reparo.

Além disso, a Lei do Inquilinato enumera como uma das obrigações do inquilino o pagamento do aluguel em dia, caso não o faça, o proprietário pode lhe cobrar multa e juros por atraso.

É importante destacar que todas essas situações são regra geral. Mas, o dono do imóvel e o inquilino podem fazer um acordo próprio quando for feito o contrato de locação.

3. Tenha um bom contrato de locação

Você já observou os passos anteriores e percebeu o quanto pode ser complexa a locação de um imóvel, não é mesmo?

De nada adianta saber quais são os seus direitos, suas obrigações e os problemas que pode enfrentar se acabar assinando um contrato qualquer.

Então nada mais claro do que ter certeza de que terá todos os seus direitos resguardados na hora de assinar o contrato que vai lhe garantir a moradia por determinado tempo.

Por esse motivo é importante procurar um advogado de confiança, experiente na área para redigir o contrato de locação que atenda ao que foi acordado, só assim você terá a segurança de que seus direitos foram garantidos.

Por Aládia Cristina Sedrez Schmeier, Advogada

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